Tuesday, 19 May 2015

房屋贷款(三)升息的背后

之前说过了固定利率贷款和可调整利率贷款的差别后,得出一个结论:
如果不出现“升息”的话,可调整利率贷款是无懈可击的。
不过在35年期间不升息的话,几乎是没有什么可能的事情。

银行升不升息,其实是看BR(现在)或BLR(过去)当下的数值。
2015年1月2日开始,BR取代BLR,不过过去使用BLR的贷款依然还是参考着BLR的数据。
当银行宣布调整BR(或BLR)的时候,隔天的利率就会按照最新的BR(或BLR)执行。
要解剖BR(或BLR)调整的秘密,我们必须从基本的知识学起。

首先,先了解BLR(Base Lending Rate)或者BR(Base Rate)的意思吧。
BLR和BR是一个每间银行在计算了自己的成本和风险之后,定下来的一个数字。
他们两个的差别是在于,一个算法比较隐蔽,一个算法比较透明。
打个比方,假设我们去购物中心购买一个电器,比如要买一个电饭锅。

BLR:电饭锅售价RM200,现在折扣25%,只售RM150。
BR:电饭锅的成本是RM100,我要赚你RM50,我卖你RM150。

在BLR模式下,我们不晓得银行成本和赚副,不过在BR模式下就会一清二楚。
这样的话,在选择贷款银行的时候,我们具有更好的参考资料,
银行方面也更具有竞争力,可以达到对消费者利好的局面。

BR目前还很新,先看看BLR的历史吧(资料取自http://www.blr.my/blr-history.htm)。

YearBLR (%)Remark
2014
6.85
Updated on 17 July 2014
2013
6.60
2012
6.60
2011
6.60
Adjusted on May 2011
2010
6.30
Adjusted on  July 2010
2010
6.05
Adjusted on May 2010
2010
5.80
Adjusted on March 2010
2009
5.55
2008
6.75
Adjusted on March 2009
2007
6.75
2006
6.00
2005
6.00
2004
6.00
2003
6.50
2002
6.50
2001
6.75
2000
6.75
1999
8.00
1998
10.50
1997
9.25
1996
8.50
1995
6.60
1994
8.25
1993
9.50
1992
9.00
1991
7.50
1990
7.00
1989
7.00

图源取自(http://www.gdv.com.my/2012/06/base-lending-rate-history/

根据以往的记录,自1976年至2014年(38年),我们可以大略算出,
BLR一共调整了32次,平均每1.1875年就会调整一次。
所以,如果你的可调整利率贷款要在35年以内没有发生任何变化的话,几率可以说是零。
那么,到底是什么因素会造成“升息”这个情况呢?“升息”又是由谁来控制的呢?

其实,BLR或者现在的BR(之后一律称为“利率”),全部都是由该银行控制的。
银行喜欢开多少利率,就开多少利率。
还好马来西亚市场上的银行没有被单一银行垄断,银行和银行之间还是会有竞争。
所以,如果银行A开出更同行比起来,相对太高的利率,对它并没有好处,
因为这样会让银行A失去更多的客户,客户当然是会选择利率比较低的银行。
如果你去研究每个银行开出来的利率,你会发现都相差不远。

只显示部分,全文(http://www.bnm.gov.my/documents/2015/base_rates/20150102_base_rates.pdf

接下来,我们再进入更深入的问题:银行在什么因素下会升息?
银行真正会升息的原因,全部是因为一个叫作OPR(隔夜政策利率)的利率影响的。
OPR(Overnight Policy Rate)如果提高,那么银行利率全部都会一律跟着提高。
除非有银行想自己扛下来,好像自己吸收GST的案例一样,降低自己的赚副。

那么这个OPR,是做什么用的呢?

首先,我们要知道,银行的钱不是无限的,
即使银行里有大把的金钱,有时候还是会遇到现金周转不来的情况。
这种情况下,银行唯有向另外一个银行借钱了。
当然,这样借法也是需要支付利息的。
和可调整利率贷款一样,这个利率也是一直在变动的,而且每个银行也有自己的利率。
当银行A手头已经很紧了,还有银行B要向他借钱的话,银行A开的利率当然就会很高。
除非是万不得已的情况,银行B通常会再找其他手头没那么紧,利率较低的银行。
如此一来,现金的分配,在所有银行也就会慢慢均匀化。
所以,银行和银行之间借钱利率的高低,也自然而然的成为贷款成本之一。
贷款成本提高了,当然那个银行的BR也会跟着提高。(银行就是要赚钱)

一般上,不太会看到现金一面倒的情况,
就是说,很少会出现有些银行特别没钱,有些银行特别有钱的现象。
所以,银行和银行之间借钱的利率还是相对比较接近的。
国家银行为了让所有银行有很好的应用标准,就向12个银行建议自己的利率,
然后去除最高和最低的之后,计算剩下来利率的平均数,然后对外公布数据。
而这个银行和银行之间借钱的平均利率,就是KLIBOR啦。
随后,KLIBOR(Kuala Lumpur Interbank Offer Rate)就成为银行之间的一个参考数据。
KLIBOR每三个月就会调整一次,每次调整都可能影响BR和BLR的利率。
而根据KLIBOR,国家银行也会制定自己的利率,也就是之前提到的OPR啦。
OPR就是银行们向国家银行借钱需要付的利率。
当然,在制定OPR的时候,国家银行会以国家发展和未来作为前提,
再以通货膨胀、经济发展、市场游资等等因素作为考量而制定出来。
不仅如此,OPR也是制定存款利率的一个标准,
虽然国家银行没有控制各个银行的贷款利率,不过却控制住了存款利率。
这举动也是为了保护银行存户们的利益,同时间也间接控制住了贷款利率。
所以,如果国家银行调高OPR,代表外面流动的资金将会减少,是缩紧货币政策。
OPR提高,存户由于存款利息提高,选择存款而减少消费。
贷款利率提高了,贷款也变得比较困难,很多发展计划可能会被延后。
国家银行也慢慢回收马币,然后毁掉(国家银行可以印钱,自然可以毁钱)。
从而达到提升马币价值,刺激进口生意的目的。
相反,OPR降低,存户开始对定期存款失去兴趣,转去回酬较高的股市或地产。
贷款利率也随之降低,公司纷纷开始借钱发展自己的事业,
从而达到刺激经济的目的。

(特别鸣谢 猴子学理财父子投资学 和 Economics Malaysia 提供的参考资料)


所以,总而言之,国家银行的决定才是整个“升息”事件的罪魁祸首。
而这个决定,取决于整个大市的情况。

这造成了当我们申请贷款的时候,除了要考虑现在的薪金够不够承担,
还要考虑未来可能出现的风险——升息。你的薪金可以承受多少程度的升息?
如果是后期升息,问题倒是不大,因为你的母金已经减少一大部分了。
问题在于假设你的贷款在你开始供还的第一年或者第二年的时候,遭到升息的话。
那你就不得了了。为什么这么说?还是要稍微计算一下,

拿回之前的例子,假设你贷款RM400,000,有效利率4.99%,分35年或420个月来还。
利用Mortgage Calculator,得到每个月偿还数额为RM2,016。

我们也知道,可调整利率贷款的模式,是先还利息,再扣母金。
用比较简单的方法来算的话,贷款RM400,000,年利率4.99%的话,一个月的利息为:
(RM400,000 x 4.99%) ÷ 12 = RM1,663.33 (只是粗算,真正的算法不是这个数字)
所以,你第一个月的供款RM2,016里面,有RM1,663.33是拿来还利息的,
剩下来,RM2,016 - RM1,663.33 = RM352.66 才是拿来扣母金的。
扣除了母金之后,下个月的利息会“稍微”少了一点点,
扣母金的数目也会“稍微”多了一点点,反复下来,你要420个月才能清完贷款。

如果升息升个0.5%,变成了5.49%的话,那么你需要付的利息就变成:
(RM400,000 x 5.49%) ÷ 12 = RM1,830
拿来扣母金的钱,剩下 RM2,016 - RM1,830 = RM186了。
不算你还不知道,如果你不提高每个月的供款的话,
每月这么少扣法,原本只要420个月的供期就能搞定的贷款,
突然变成需要527个月,或者将近44年的时间来供完!
而且,这还只是0.5%的升息幅度哦。
假如升息的幅度再多个0.6%,变成6.09%的话,
你每个月的利息为:
(RM400,000 x 6.09%) ÷ 12 = RM2,030
比你要供的RM2,016还要高了。这意味着,假如你继续供RM2,016的话,
那么你是永远供不完你的房屋贷款的,而且由于利息没有付清,
你的母金还会随着时间越变越大,利息也越来越多,造成恶性循环。

所以,升息的威力还是不容小视的。
还是要弄清楚银行给予房屋贷款时的每一项的条例,才可以避开还不完的债务。


总结:
当选择购买一间房子的时候(或是需要很大贷款数额的东西),
观察大市也是很重要的一个环节,因为这个会影响往后的“升息”来得快还是慢。
虽然现在房价日复一日一直再提高,不过如果没有评估未来的风险的话,
到头来还是会因为还不起供期,或还不完贷款。
贷款一天没有解决,那间房子怎么说都还不能说是你的。

10 comments:

  1. 写得真仔细,受教了。

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    1. 谢谢,大家一起学习学习。

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  2. "拿回之前的例子,假设你贷款RM400,000,有效利率4.99%,分35年或420个月来还。利用Mortgage Calculator,得到每个月偿还数额为RM2,016。"


    请问如何计算每个月偿还数额?

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  3. 你好,仔细读完你的文章后,我有几个问题向深入请教你

    1)"国家银行为了让所有银行有很好的应用标准,就向12个银行建议自己的利率,然后去除最高和最低的之后.. "
    请问 “向12个银行建议自己的利率” 意思是国行向每一个银行提议一个它们自己认为那所银行适合给于的利率?如果是那样为什么国行不直接计算一平均利率然后对外公布而需要一间间银行去一对一的给予建议

    2)OPR 和 KLIBOR 之间存在着什么关联,两者之间如何影响对方?

    3)以下是我稍微简化一下我所了解的OPR提高所带来的影响(如有错误诠释请纠正我)“OPR提高,定期存款利息会提高,银行贷款利息提高,贷款批准率下降”

    从中我所了解到的原因是可能是因为OPR提高了,那些需要现金周转的银行不再考虑和国行贷款,而转向提高定存的利息来吸引更多资金。由于定存利息高,回筹客观风险低,所以投资者会把钱放在定存。此举导致大量资金从股票/房地产等金融产品乏人问津,进而导致经济衰退。经济不好,银行为了减低坏账风险,进而严格审批贷款。

    请问我所了解到的意思对吗?

    谢谢你





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    1. 你好,感谢你提出如此详细的问题。
      根据我本身的浅见:

      1)KLIBOR并不是“国行向每一个银行提议一个它们自己认为那所银行适合给于的利率”,而是“每一个银行向国行提议它们自己认为它们想给的利率”。不好意思,我文章用词可能比较混淆,导致你误会了。简单的来说,每个银行有它们自己借钱的利率,每隔一段时间,它们都必须向国家银行提呈自己的利率,然后国家银行计算后,将最后的KLIBOR值向外公布。

      2)OPR和KLIBOR的关联,我个人觉得是比较间接的关系。KLIBOR本身可以理解为“同行们之间的平均利率”,当经济大局呈现疲弱的时候,KLIBOR的数值会直线上升,也就是贷款的利息会越来越高。在疲弱的市场还一直升息的话,会造成更多坏帐的恶性循环。国家银行会密切关注这些事,在适当的时期降低OPR的利率的话,银行们就能借助国家银行的帮助,降低营运成本,同时也能降低KLIBOR的数值。反过来也是一样,如果经济大局过于活跃,KLIBOR数值一直下滑的话,提高OPR也能控制太过活跃的经济活动。

      3)你的理解并没错,你提出的也是我没有想到的一点。银行资金来源,莫过于来自用户存款,与其他银行或国家银行贷款,或股东资金。如果OPR和KLIBOR的数值真的高攀不下的话,运用高利率的定期存款来吸引更多的用户也是节省成本的手段之一。

      希望我的回答可以解答你的疑惑。

      谢谢。

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  4. 有学到一点点,谢谢分享。很少大马人懂得"分享",加油

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  5. 给个大大的赞字! 分享得很好!
    最近要贷房屋款,所以努力去了解我的房贷利息中。
    现在世道貌似不是很好,很担心一贷款未来的利息只升没有降
    dilemma中,到底买不买屋子好~~~~~~~~~~~

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    1. 谢谢 :)
      我相信只要每个月的供款少过你薪水的60%,应该还是可以应付往后的升息的。

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