Monday 25 May 2015

房屋贷款(四)年复利 vs 月复利 vs 日复利

这一章节,我们来看看所谓的复利。
我们都知道复利的威力,一年增值26%的话,三年复利增值就是100%。
复利不是纯粹的 0.26 + 0.26 + 0.26 = 0.78,而是 1.26 x 1.26 x 1.26 = 2.000376。
增值100%,就是你的投资金额 x 2 的意思,俗称“一番”
10番,就是1000倍,可以将你的RM1,000变成RM1,000,000。
基本上,你一生中可以取得10番的话,你接下来的生活应该都不用烦了。

刚刚我们提到的是投资上的复利,一般都是以一年计算,叫做“年复利”。
除了年复利之外,比较常见的还有分月复利,和日复利。
可调整利率的房屋贷款,它的利息就是日复利的。
和房屋贷款同样的Share Margin Account利息也是以日复利的速度来计算。
在生意上,公司常常会利用OD(OverDraft),OD的利息同样也是以日复利来计算。
月复利就比较少见了,通常在定期存款FD里才会出现。
如果你存放的是一年的FD,利息当然会以年复利计算,
不过如果你是存放一个月的话,每个月更新,利息就是以月复利来计算了。

针对FD来说,年复利比较划算呢?还是月复利比较划算呢?
就拿FD利率最高的Bank Rakyat来做例子吧。(Bank Rakyat没有PIDM,所以利息比较高)

取自(http://www.bankrakyat.com.my/term-deposit-account-i)2015年4月的数据
上面1个月的定期利率是3.4%。那个3.4%是指一年的利息,不是指一个月的利息。
所以,如果换成一个月,那么将会是3.4% ÷ 12 = 0.2833%
假如你存放RM1,000在Bank Rakyat一个月FD的话,一个月后,你将会得到:
RM1,000 + RM1,000 x 0.2833% = RM1,000 + RM2.83 = RM1,002.83。
如果你没有拿出来的话,银行将会把你的RM1,002.83再度投入一个月的FD。
所以,你原本的RM1,000就开始复利了。
那么,每个月复利12次,和直接放一年FD会有很大差别吗?
让我们算算看吧。

由于一个月是利率是0.2833%,换成小数就是0.002833。
所以当你放一个月FD时,一个月后你的母金会变成1.002833倍。

1个月后:RM1,000.00 x 1.002833 = RM1,002.83。
2个月后:RM1,002.83 x 1.002833 = RM1,005.67。
3个月后:RM1,005.67 x 1.002833 = RM1,008.52。

……

12个月后:RM1,000 x 1.00283312 = RM1,034.53。

所以总共增值了( RM1,034.53 - RM1,000) ÷ RM1,000 = 3.453%
结论是,原本一年利率3.4%的FD,在月复利的滚动之下,变成了3.453%。
比原本的3.4%还多了一点点。
不过如果你直接放1年的FD,你直接可以得到4.10%,这可比3.453%多出了许多。
银行当然比你厉害计算,所以基本上你放得越久,回酬率才会越高。

我们再回到房屋贷款。
一般上,我们申请的房屋贷款给予的有效利率是按年计算的。
假设我们得到的利率是4.99%。这4.99%是指一年利息有母金4.99%那么多。
而真正房屋贷款的计算方法是日复利,也就是每天都会计算利息。
所以,你的母金每天都在增长。
假设你贷款RM400,000,利率为4.99%。
若一年以365天来计算的话(有些贷款有纳入闰年的计算)
每一天的利率其实是4.99%  ÷ 365 = 0.01367%

不要看这个0.01367%好像很小,当你将这个0.01367%和你母金相乘的时候,你就发现:
RM400,000 x 0.01367% = RM54.68
没错,你每天,看清楚!是“每天”都要还50多块的利息!
还不止这样哦,由于你的贷款是每个月还一次的,
所以那个50多块就会加进去你的母金,第二天复利计算!

第1天:RM400,000.00 + 0.01367% = RM400,054.68
第2天:RM400,054.68 + 0.01367% = RM400,109.38
第3天:RM400,109.38 + 0.01367% = RM400,164.08

……

第30天:RM400,000 x 1.000136730 = RM401,643.80
(如果你遇到31天的,就会再复利多一天!)

单是利息,一个月已经要还RM1,643.80了
如果持续让它滚动,一直滚到1年的话,将会变成:
RM400,000 x 1.0001367365 = RM400,000 x 1.05116 = RM420,464.96 。
比本金多了5.116%。原本的4.99%年利率,在日复利的威力下,上升到了5.116%。
这个和升息几乎没有什么两样!所以千万不要小看日复利!
那些日复利来计算的贷款最好也不要拖欠。
不然,雪球越滚越大你就无法翻身了。(日复利用在投资回酬倒是不错的)

而且,如果你有细看贷款合约的话,你会发现这样的状况,
假如你在某一个月忘记还供款的话,除了背后这个日复利的雪球在滚,
银行还会额外给你一个Penalty,
比如在你没还的供期数目再征收你1%(也是日复利哦)的利息。
然后,如果你在指定的日期之内(比如75天)还没有偿还你拖欠银行的供款+利息,
银行有权利提高你整个贷款的利率(比如升个2.5%)。
然后,你的贷款就从4.99%无端端变成7.49%了!(不要忘记,日复利哦!)
银行这一招,比什么国家银行升息的,还要厉害多了!


所以总结:
要与银行贷款,不是不可以,不过要先知道还不起的风险。
贷款合约可以的话,尽量弄清楚,虽然说银行不会骗你,
可是,当你在不知道的情况下被银行额外征收利息的时候,银行也会静静不出声的。
等到你帐单寄来,你发现的时候,可能就太晚了。
这篇文章要带来的讯息,就是即使觉得很难,还是要去弄懂贷款合约。
不然到时吃亏的,只是你自己,怨不得银行。

17 comments:

  1. Tahnks for your information. Very useful information.

    ReplyDelete
  2. Very useful information.Many thanks!

    ReplyDelete
  3. 看完4篇后对银行贷款的知识增长了不少 :)
    谢谢你用心整理出来的资料。

    ReplyDelete
    Replies
    1. 不用客气,其实还有第5篇的,只是讲解的难度比较大,所以一直没写出来。

      Delete
  4. This comment has been removed by the author.

    ReplyDelete
  5. 您好,我是SINI網站的房地產編輯,想問有沒有機會訪問你。不曉得您願意受訪嗎? 謝謝

    ReplyDelete
    Replies
    1. 你好,我是OK的,只不过要先看时间和地点合不合适。

      Delete
    2. 可否给我你的电邮。我们EMAIL谈。

      Delete
    3. 你好,我的电邮是easywong001@gmail.com

      Delete
  6. 上网算也可以 www.cutloan.com

    Outstanding$ Tenture Interest%
    467,800.00 360 4.85

    Payment$ Tenture Interest$
    Ori 2,468.54 360 420,875.25
    New 2,751.00 (+282.46 / +11.44%) 289 @ 24yrs 1mth (-71) 325,017.33 (-95,857.92 @ -22.78%)

    每个月多给 11% ,可以省下 23% 的总利息, 非常的划算的,比起一次lumsum 给还大笔

    ReplyDelete
  7. 大哥,
    以你的算法。是不是提早还instalment 会有帮助吗
    例如instalment due 是三月一号。。提早二月四号 还掉会有帮助吗

    谢谢

    ReplyDelete
    Replies
    1. 按理来说,有帮助,不过要符合两个条件:
      第一:你的贷款必须是可调整利率贷款(比如房屋贷款)。
      第二:你的Instalment必须在你偿还那刻(2月4号)立刻结算,并扣除母金。如果是类似先把Instalment放入户口,等到3月1号再让系统自己结算的方式则是行不通的。

      希望可以回答到你的问题。

      Delete
    2. 谢谢。。我大概了解了

      Delete