Sunday 31 May 2015

AGM游记(2015) —— CVIEW

Country View是一家发展商,主要发展地是在柔佛和吉打。
2013年,公司主要发展的地区是在柔佛的Nusajaya,
Nusajaya又正是新柔两地最为战略的位置,
除了环境优美,距离新山市中心和第二通道非常靠近和便利,
加上附近许多霸级市场和美食中心,
在近年来一直受到新加坡当地者,和新柔两地来回工作者的欢迎,
再加上之前火热的Iskandar效应,Nusajaya的屋价就频频飙升,
许多发展商看中那里正在飙升的屋价,纷纷加入这个发展行列,
Country View就是众多发展商里面的其中一个受惠者。

Country View本来就是一家资本不大的公司。
他的帐目超容易计算的,因为公司的总股数就是正好100M(一亿)股。
所以,如果Country View价钱是RM3.00,那么它的市价就是300M。
如果他赚了10M,那么换成EPS就是RM0.10。

公司在2010年财政年的时候,曾经遭到亏损。
之后,由于开始进军Nusajaya发展房屋,就从那里得到了不菲的赚副。
所以从2012财政年到2014财政年,公司的盈利十分漂亮和标青。
赚副都是十几个Million这样赚,换成EPS,每季都有多过10sen的税后盈利。
公司也在2013财政年开始慷慨派息,股价也随之而飙升。
从当年的RM0.60,一直升到最高的RM3.70。
单是2013财政年的股息,就有35sen之多(未扣税),
如果你的买入价是RM0.60的话,换成DY,就是不可理喻的43.75%!
随后,公司每个季度都派发7sen的股息(Single Tier,已扣税的股息),
以当时的股价(大约RM3.00)来看,9.33%的DY也是蛮吸引人的。

Country View曾经也是我的主力之一,当初就是看到如此诱人的DY而买入的。
不过,好景不常,Country View虽然有赚到很高盈利的能力,不过却没有续航的本事。
随着Nusajaya的Project渐渐来到尾声,公司也没有更好的project可以替代,
盈利开始逐渐枯萎,虽然年报里提到公司接下来打算推出Kulim的工业区,
不过由于房地产的下滑趋势,估计赚副将不如之前那般。
公司也没有提到有新的Project打算开发,加上公司地库并不是很多,
所以导致2014财政年后期,盈利渐渐下滑,股息当然也随着减少,股价就更不用说了。


这次的AGM是我的第二次,第一次AGM是在Thistle Hotel,第二次则是在Double Tree。
Country View的AGM也非常一般,前来的股东并不多,包括我也许只有三四人,
而且看他们的状况,应该是跟管理层有什么关系的股东才会前来参加的。
(股东大会还是需要股东参加,前来提议和附议)
由于没有什么外人,问题也省了下来,会议不出15分钟就结束了。



当然,会议后有一顿小小的茶点招待。
管理层散会之后,也自顾自的去一旁聊天,聊电话。
我则孤零零一个人不懂有什么可以做,便去找公司的职员聊天。
不过,公司职员也对公司的业务,发展方向不是很了解,所以也问不出什么东西。
整个AGM就这样草草的结束了。


最后总结:
我对于这家公司,我暂时保持观望的态度。
这是因为我暂时无法展望公司未来的盈利,
再加上房地产的热度也渐渐舒缓,GST的降临更是打击众人买房的念头。
所以房地发展的上市公司在未来几季应该会比较平淡。
至于Country View,就暂时放在Watchlist里观察几年吧。

Monday 25 May 2015

房屋贷款(四)年复利 vs 月复利 vs 日复利

这一章节,我们来看看所谓的复利。
我们都知道复利的威力,一年增值26%的话,三年复利增值就是100%。
复利不是纯粹的 0.26 + 0.26 + 0.26 = 0.78,而是 1.26 x 1.26 x 1.26 = 2.000376。
增值100%,就是你的投资金额 x 2 的意思,俗称“一番”
10番,就是1000倍,可以将你的RM1,000变成RM1,000,000。
基本上,你一生中可以取得10番的话,你接下来的生活应该都不用烦了。

刚刚我们提到的是投资上的复利,一般都是以一年计算,叫做“年复利”。
除了年复利之外,比较常见的还有分月复利,和日复利。
可调整利率的房屋贷款,它的利息就是日复利的。
和房屋贷款同样的Share Margin Account利息也是以日复利的速度来计算。
在生意上,公司常常会利用OD(OverDraft),OD的利息同样也是以日复利来计算。
月复利就比较少见了,通常在定期存款FD里才会出现。
如果你存放的是一年的FD,利息当然会以年复利计算,
不过如果你是存放一个月的话,每个月更新,利息就是以月复利来计算了。

针对FD来说,年复利比较划算呢?还是月复利比较划算呢?
就拿FD利率最高的Bank Rakyat来做例子吧。(Bank Rakyat没有PIDM,所以利息比较高)

取自(http://www.bankrakyat.com.my/term-deposit-account-i)2015年4月的数据
上面1个月的定期利率是3.4%。那个3.4%是指一年的利息,不是指一个月的利息。
所以,如果换成一个月,那么将会是3.4% ÷ 12 = 0.2833%
假如你存放RM1,000在Bank Rakyat一个月FD的话,一个月后,你将会得到:
RM1,000 + RM1,000 x 0.2833% = RM1,000 + RM2.83 = RM1,002.83。
如果你没有拿出来的话,银行将会把你的RM1,002.83再度投入一个月的FD。
所以,你原本的RM1,000就开始复利了。
那么,每个月复利12次,和直接放一年FD会有很大差别吗?
让我们算算看吧。

由于一个月是利率是0.2833%,换成小数就是0.002833。
所以当你放一个月FD时,一个月后你的母金会变成1.002833倍。

1个月后:RM1,000.00 x 1.002833 = RM1,002.83。
2个月后:RM1,002.83 x 1.002833 = RM1,005.67。
3个月后:RM1,005.67 x 1.002833 = RM1,008.52。

……

12个月后:RM1,000 x 1.00283312 = RM1,034.53。

所以总共增值了( RM1,034.53 - RM1,000) ÷ RM1,000 = 3.453%
结论是,原本一年利率3.4%的FD,在月复利的滚动之下,变成了3.453%。
比原本的3.4%还多了一点点。
不过如果你直接放1年的FD,你直接可以得到4.10%,这可比3.453%多出了许多。
银行当然比你厉害计算,所以基本上你放得越久,回酬率才会越高。

我们再回到房屋贷款。
一般上,我们申请的房屋贷款给予的有效利率是按年计算的。
假设我们得到的利率是4.99%。这4.99%是指一年利息有母金4.99%那么多。
而真正房屋贷款的计算方法是日复利,也就是每天都会计算利息。
所以,你的母金每天都在增长。
假设你贷款RM400,000,利率为4.99%。
若一年以365天来计算的话(有些贷款有纳入闰年的计算)
每一天的利率其实是4.99%  ÷ 365 = 0.01367%

不要看这个0.01367%好像很小,当你将这个0.01367%和你母金相乘的时候,你就发现:
RM400,000 x 0.01367% = RM54.68
没错,你每天,看清楚!是“每天”都要还50多块的利息!
还不止这样哦,由于你的贷款是每个月还一次的,
所以那个50多块就会加进去你的母金,第二天复利计算!

第1天:RM400,000.00 + 0.01367% = RM400,054.68
第2天:RM400,054.68 + 0.01367% = RM400,109.38
第3天:RM400,109.38 + 0.01367% = RM400,164.08

……

第30天:RM400,000 x 1.000136730 = RM401,643.80
(如果你遇到31天的,就会再复利多一天!)

单是利息,一个月已经要还RM1,643.80了
如果持续让它滚动,一直滚到1年的话,将会变成:
RM400,000 x 1.0001367365 = RM400,000 x 1.05116 = RM420,464.96 。
比本金多了5.116%。原本的4.99%年利率,在日复利的威力下,上升到了5.116%。
这个和升息几乎没有什么两样!所以千万不要小看日复利!
那些日复利来计算的贷款最好也不要拖欠。
不然,雪球越滚越大你就无法翻身了。(日复利用在投资回酬倒是不错的)

而且,如果你有细看贷款合约的话,你会发现这样的状况,
假如你在某一个月忘记还供款的话,除了背后这个日复利的雪球在滚,
银行还会额外给你一个Penalty,
比如在你没还的供期数目再征收你1%(也是日复利哦)的利息。
然后,如果你在指定的日期之内(比如75天)还没有偿还你拖欠银行的供款+利息,
银行有权利提高你整个贷款的利率(比如升个2.5%)。
然后,你的贷款就从4.99%无端端变成7.49%了!(不要忘记,日复利哦!)
银行这一招,比什么国家银行升息的,还要厉害多了!


所以总结:
要与银行贷款,不是不可以,不过要先知道还不起的风险。
贷款合约可以的话,尽量弄清楚,虽然说银行不会骗你,
可是,当你在不知道的情况下被银行额外征收利息的时候,银行也会静静不出声的。
等到你帐单寄来,你发现的时候,可能就太晚了。
这篇文章要带来的讯息,就是即使觉得很难,还是要去弄懂贷款合约。
不然到时吃亏的,只是你自己,怨不得银行。

Wednesday 20 May 2015

EGM游记(2015) —— VS (巧遇官有缘老先生)

这一次不是AGM,而是EGM。
VS之前在一月的时候已经召开过AGM了,
详情可以看我之前的分享:AGM游记(2015) ——  VS + MULTICO
AGM当时,VS的股价还是属于低迷的状态,价钱介于RM2.60左右吧。
AGM过后,股价开始没有任何原因的飙升,
一度升高到RM4.53的最高点,不过由于业绩比较平淡,所以稍微回温了一下。
目前价钱还是介于RM4.30之间。

这次EGM主要是商讨ESOS的事情。
在会议的Circular里有提到,VS将实现以下的企业活动。

(一)把原有可以发出最多10%总股数的ESOS的权力终止掉,
(二)赐予一个可以发出最多15%总股数的ESOS的权力,变相的提升5%的ESOS。
(三)再赐予管理层们,每人额外可以得到的ESOS。

要进行(三)的条件是(一)和(二)要先被股东们赞成通过。

由于VS近期股价飙升,自然EGM就吸引了很多股东前来开会。
前来开会的股东,初步估计了一下,就几乎有100名股东前来。
整个会场也挤得满满的,和AGM的场面比起来,AGM的人数还真是输了九条街。







VS管理层似乎也预料到了这种情况,所以开会的地点和往常的不一样了。
往常,VS的开会地点都是在Senai的Le Grandeur Palm Resort Johor,
而这次的EGM开会地点则是在比较高级,也比较大间的Thistle Hotel。
不仅如此,连开会的时候所做的位子似乎也被安排了。
股东,Proxy,职员等等都有他们特定的位子。
隐隐约约有种阴谋论的感觉。(也可能是我想太多了)

之后,会议也准时开始。
这次的会议又长又闷,由于通过了第一和第二个议程,
所以接下来就要针对每一个管理层的名字进行投票。
而且总共有16个管理层的名字在议程里面,意味着我们要举16次手。
这次的会议也比较严谨,每个举手的票都要一一算起来,
然后秘书计算赞成和反对的票数和百分比后,才交由主席宣布结果。
所以,整个流程就是:

宣布议程 — 投赞成票 — 投反对票 — 计算结果 — 宣布结果 — 下个议程。

刚开始的时候,可能人数比较多,而且还不熟悉情况,所以计算过程也比较慢,
之后开始熟练之后,速度也开始快了起来。
不过不管多快,要走完所有18个议程还是需要一段时间的,
所以整个会议开了足足有一个小时,就是一直在举手。
我很聪明,从头到尾都不举手,当作投废票,不然要累死我咩?

终于,一个小时之后,所有议程都通过了。
当然,当中也是有有人投反对票,不过基于赞成票占大多数,所以结果还是毫无悬念。
整个过程也没有任何人发问问题,就这样,会议结束了。

会议结束之后,坐在我前排的一个老先生就默默地举手,看来是想要发问问题。
刚开始管理层们都没有留意到,坐在老先生一旁的股东就提点一下管理层。
说有股东有问题想要发问,管理层也看到了,便同意了。
老先生由于座位比较靠内,麦克风在外边,要走出来比较辛苦。
主席看到这个情况,急忙走过去将自己手上的麦克风交给那位老先生。
那位老先生也在他原来的位子,开始发问问题了。
老先生开口第一句就让我震惊了,他说道:“你好,我的名字是官有缘。”

对于那些没有听过官有缘,官老先生名字的,可以看看之前一些论坛和部落格的资料:

Koon Yew Yin's Investment Seminar 官有缘讲座 【笔记及录音分享】
与官有缘(Mr. Koon Yew Yin)一聚
六月一日-官有缘讲座
与官有缘先生的见面分享篇之二:官有缘近期的动作
官有缘-华人的骄傲 Mr.Koon Yew Yin is our proud



在EGM里碰巧遇到官有缘老先生也是不错的一件事,
至少可以听听他老人家的一点点意见。而且,有外传言,官老先生近期一直买入VS。
而如今特地下来柔佛新山,参加VS的EGM,显然对VS有一定的看法和信心。

首先,官老先生表示对这次ESOS的事件不怎么赞同,不过也不反对。
之后再提出VS本身是很好的公司,赚了不少钱,可是质疑VS的市值为什么就是不会上?
之后,官老先生又拿出一些例子,比如GTRONIC,MPI等等,
说GTRONIC和MPI的PE可以去到20,为什么VS的PE常年小于10?
(有点说不过去吧?怎么可能拿科技股和工业股来相比?)

然后,官老先生又说,VS有不错的股息,不过就是股价不上升,很不好。
再强调股价高对公司有很多好处,当公司市值高了,就能用自己股票来收购其他公司等等
然后再拿IJM来做例子,促使管理层应该尽力提高公司的市值。

谈话当中,官老先生也透露说自己一直在公众市场里大量收购VS的股票,
一直以自己的财力支撑着VS的股价,这一连串的买入还遭到Bursa给予警告。
不懂事情是真是假,不过全场都被他这么一说而大笑了起来。

最后,官老先生提出一个论点,相信也是多人都认同的:
股价从RM0.90升到RM1.80很容易;不过
股价从RM4.00升到RM8.00却很难。
需要让公司股价,或者市值提升,首先就要提高公司股票的流动性(Volatility)。
既然有了盈利,派发股息之余,就应该要派发红股。
反正派发红股又不用很大的花费,只是一点点的Paper Work而已,
不过,红股可以导致你的公司市值翻倍,算起来是个非常划算的交易。

所以,总的来说,官有缘官老先生就是督促VS的管理层派发红股。
管理层们也给出了一般公司会给的答案:“好的,我们会考虑的。”

问题也回答到了这里就结束了。
股东们被邀请到外面享用茶点,而管理层们则把官老先生“围”了起来,
好像军师一样,正在听官老先生所提供的意见,见下图:


如果我不是赶时间的话,我倒是想呆在那里听他们在讨论什么,
和最后讨论的结果是什么,不过,基于这个EGM会议的时间太长了,
我又有下一个SIGGAS的AGM要赶场,所以匆匆听了一下就走人了。
反正临走前,我一直听到官老先生一直说:“发红股!公司不会因为红股而亏损的。”
等等之类的话,管理层们显然也开始对官老先生的话产生兴趣。


至于之后VS会不会发红股呢?
谁知道呢?就让我们拭目以待吧!

Tuesday 19 May 2015

房屋贷款(三)升息的背后

之前说过了固定利率贷款和可调整利率贷款的差别后,得出一个结论:
如果不出现“升息”的话,可调整利率贷款是无懈可击的。
不过在35年期间不升息的话,几乎是没有什么可能的事情。

银行升不升息,其实是看BR(现在)或BLR(过去)当下的数值。
2015年1月2日开始,BR取代BLR,不过过去使用BLR的贷款依然还是参考着BLR的数据。
当银行宣布调整BR(或BLR)的时候,隔天的利率就会按照最新的BR(或BLR)执行。
要解剖BR(或BLR)调整的秘密,我们必须从基本的知识学起。

首先,先了解BLR(Base Lending Rate)或者BR(Base Rate)的意思吧。
BLR和BR是一个每间银行在计算了自己的成本和风险之后,定下来的一个数字。
他们两个的差别是在于,一个算法比较隐蔽,一个算法比较透明。
打个比方,假设我们去购物中心购买一个电器,比如要买一个电饭锅。

BLR:电饭锅售价RM200,现在折扣25%,只售RM150。
BR:电饭锅的成本是RM100,我要赚你RM50,我卖你RM150。

在BLR模式下,我们不晓得银行成本和赚副,不过在BR模式下就会一清二楚。
这样的话,在选择贷款银行的时候,我们具有更好的参考资料,
银行方面也更具有竞争力,可以达到对消费者利好的局面。

BR目前还很新,先看看BLR的历史吧(资料取自http://www.blr.my/blr-history.htm)。

YearBLR (%)Remark
2014
6.85
Updated on 17 July 2014
2013
6.60
2012
6.60
2011
6.60
Adjusted on May 2011
2010
6.30
Adjusted on  July 2010
2010
6.05
Adjusted on May 2010
2010
5.80
Adjusted on March 2010
2009
5.55
2008
6.75
Adjusted on March 2009
2007
6.75
2006
6.00
2005
6.00
2004
6.00
2003
6.50
2002
6.50
2001
6.75
2000
6.75
1999
8.00
1998
10.50
1997
9.25
1996
8.50
1995
6.60
1994
8.25
1993
9.50
1992
9.00
1991
7.50
1990
7.00
1989
7.00

图源取自(http://www.gdv.com.my/2012/06/base-lending-rate-history/

根据以往的记录,自1976年至2014年(38年),我们可以大略算出,
BLR一共调整了32次,平均每1.1875年就会调整一次。
所以,如果你的可调整利率贷款要在35年以内没有发生任何变化的话,几率可以说是零。
那么,到底是什么因素会造成“升息”这个情况呢?“升息”又是由谁来控制的呢?

其实,BLR或者现在的BR(之后一律称为“利率”),全部都是由该银行控制的。
银行喜欢开多少利率,就开多少利率。
还好马来西亚市场上的银行没有被单一银行垄断,银行和银行之间还是会有竞争。
所以,如果银行A开出更同行比起来,相对太高的利率,对它并没有好处,
因为这样会让银行A失去更多的客户,客户当然是会选择利率比较低的银行。
如果你去研究每个银行开出来的利率,你会发现都相差不远。

只显示部分,全文(http://www.bnm.gov.my/documents/2015/base_rates/20150102_base_rates.pdf

接下来,我们再进入更深入的问题:银行在什么因素下会升息?
银行真正会升息的原因,全部是因为一个叫作OPR(隔夜政策利率)的利率影响的。
OPR(Overnight Policy Rate)如果提高,那么银行利率全部都会一律跟着提高。
除非有银行想自己扛下来,好像自己吸收GST的案例一样,降低自己的赚副。

那么这个OPR,是做什么用的呢?

首先,我们要知道,银行的钱不是无限的,
即使银行里有大把的金钱,有时候还是会遇到现金周转不来的情况。
这种情况下,银行唯有向另外一个银行借钱了。
当然,这样借法也是需要支付利息的。
和可调整利率贷款一样,这个利率也是一直在变动的,而且每个银行也有自己的利率。
当银行A手头已经很紧了,还有银行B要向他借钱的话,银行A开的利率当然就会很高。
除非是万不得已的情况,银行B通常会再找其他手头没那么紧,利率较低的银行。
如此一来,现金的分配,在所有银行也就会慢慢均匀化。
所以,银行和银行之间借钱利率的高低,也自然而然的成为贷款成本之一。
贷款成本提高了,当然那个银行的BR也会跟着提高。(银行就是要赚钱)

一般上,不太会看到现金一面倒的情况,
就是说,很少会出现有些银行特别没钱,有些银行特别有钱的现象。
所以,银行和银行之间借钱的利率还是相对比较接近的。
国家银行为了让所有银行有很好的应用标准,就向12个银行建议自己的利率,
然后去除最高和最低的之后,计算剩下来利率的平均数,然后对外公布数据。
而这个银行和银行之间借钱的平均利率,就是KLIBOR啦。
随后,KLIBOR(Kuala Lumpur Interbank Offer Rate)就成为银行之间的一个参考数据。
KLIBOR每三个月就会调整一次,每次调整都可能影响BR和BLR的利率。
而根据KLIBOR,国家银行也会制定自己的利率,也就是之前提到的OPR啦。
OPR就是银行们向国家银行借钱需要付的利率。
当然,在制定OPR的时候,国家银行会以国家发展和未来作为前提,
再以通货膨胀、经济发展、市场游资等等因素作为考量而制定出来。
不仅如此,OPR也是制定存款利率的一个标准,
虽然国家银行没有控制各个银行的贷款利率,不过却控制住了存款利率。
这举动也是为了保护银行存户们的利益,同时间也间接控制住了贷款利率。
所以,如果国家银行调高OPR,代表外面流动的资金将会减少,是缩紧货币政策。
OPR提高,存户由于存款利息提高,选择存款而减少消费。
贷款利率提高了,贷款也变得比较困难,很多发展计划可能会被延后。
国家银行也慢慢回收马币,然后毁掉(国家银行可以印钱,自然可以毁钱)。
从而达到提升马币价值,刺激进口生意的目的。
相反,OPR降低,存户开始对定期存款失去兴趣,转去回酬较高的股市或地产。
贷款利率也随之降低,公司纷纷开始借钱发展自己的事业,
从而达到刺激经济的目的。

(特别鸣谢 猴子学理财父子投资学 和 Economics Malaysia 提供的参考资料)


所以,总而言之,国家银行的决定才是整个“升息”事件的罪魁祸首。
而这个决定,取决于整个大市的情况。

这造成了当我们申请贷款的时候,除了要考虑现在的薪金够不够承担,
还要考虑未来可能出现的风险——升息。你的薪金可以承受多少程度的升息?
如果是后期升息,问题倒是不大,因为你的母金已经减少一大部分了。
问题在于假设你的贷款在你开始供还的第一年或者第二年的时候,遭到升息的话。
那你就不得了了。为什么这么说?还是要稍微计算一下,

拿回之前的例子,假设你贷款RM400,000,有效利率4.99%,分35年或420个月来还。
利用Mortgage Calculator,得到每个月偿还数额为RM2,016。

我们也知道,可调整利率贷款的模式,是先还利息,再扣母金。
用比较简单的方法来算的话,贷款RM400,000,年利率4.99%的话,一个月的利息为:
(RM400,000 x 4.99%) ÷ 12 = RM1,663.33 (只是粗算,真正的算法不是这个数字)
所以,你第一个月的供款RM2,016里面,有RM1,663.33是拿来还利息的,
剩下来,RM2,016 - RM1,663.33 = RM352.66 才是拿来扣母金的。
扣除了母金之后,下个月的利息会“稍微”少了一点点,
扣母金的数目也会“稍微”多了一点点,反复下来,你要420个月才能清完贷款。

如果升息升个0.5%,变成了5.49%的话,那么你需要付的利息就变成:
(RM400,000 x 5.49%) ÷ 12 = RM1,830
拿来扣母金的钱,剩下 RM2,016 - RM1,830 = RM186了。
不算你还不知道,如果你不提高每个月的供款的话,
每月这么少扣法,原本只要420个月的供期就能搞定的贷款,
突然变成需要527个月,或者将近44年的时间来供完!
而且,这还只是0.5%的升息幅度哦。
假如升息的幅度再多个0.6%,变成6.09%的话,
你每个月的利息为:
(RM400,000 x 6.09%) ÷ 12 = RM2,030
比你要供的RM2,016还要高了。这意味着,假如你继续供RM2,016的话,
那么你是永远供不完你的房屋贷款的,而且由于利息没有付清,
你的母金还会随着时间越变越大,利息也越来越多,造成恶性循环。

所以,升息的威力还是不容小视的。
还是要弄清楚银行给予房屋贷款时的每一项的条例,才可以避开还不完的债务。


总结:
当选择购买一间房子的时候(或是需要很大贷款数额的东西),
观察大市也是很重要的一个环节,因为这个会影响往后的“升息”来得快还是慢。
虽然现在房价日复一日一直再提高,不过如果没有评估未来的风险的话,
到头来还是会因为还不起供期,或还不完贷款。
贷款一天没有解决,那间房子怎么说都还不能说是你的。

Saturday 16 May 2015

房屋贷款(二)固定利率 vs 可调整利率 (修正篇)

在之前一个篇章房屋贷款(一)固定利率 vs 可调整利率
我探讨了固定利率贷款和可调整利率贷款的差别。
由于Rachel Tew提出的一些疑问,令我不禁对自己做出的结论有点怀疑。
所以为了确保资料的准确度,我再度投入对固定利率贷款的搜索和研究。
首先,我们只探讨个人的贷款,包括但不限制于:
  1. 房屋贷款
  2. 汽车贷款
  3. 个人贷款
  4. 信用卡贷款
我把所有贷款先分成两大类型:(一)固定利息贷款,(二)非固定利息贷款。
然后非固定利息贷款又分成两类:(一)固定利率贷款,(二)可调整利率贷款。
见图:



首先,要明白“利息”和“利率”的差别,
“利息”就是你所要付的钱,而“利率”是你要给的利息的巴仙率。
比如,你贷款RM1,000,一年4%。
4%就是“利率”,而“利息”就是针对你借的钱,乘于利率,得到的答案。
上面的例子来说,你的“利息”就是一年RM40。

固定利息贷款,就是说,你的利息是固定的。
如果你贷款RM100,000,然后利息固定是RM10,000。
(当然这类型的贷款会限制你,最长要在某期限之内还完)
所以不管怎样,你就是得还RM100,000 + RM10,000 = RM110,000。

如果你打算1年还完,那么一个月就得付RM110,000 ÷ 12 = RM9,166.67
如果你打算3年还完,那么一个月就得付RM110,000 ÷ 36 = RM3,055.56
如果你打算5年还完,那么一个月就得付RM110,000 ÷ 60 = RM1,833.33
……
如此类推下去。

这类型贷款,就像是汽车贷款一样。
虽然表面上,汽车贷款说银行利率是3%,不过实际上有效利率是超过原本的3%。

一个简单的例子,我买了一辆车,贷款RM40,000,银行给的利率是3%,五年供期。
这时候,银行计算出来,你每个月要供RM766.67。就是:
(本金 + 5年利息) ÷ 总共的供期(5年 x 12)
=(RM40,000 + RM40,000 x 0.03 x 5)÷ 60
= RM766.67

可是你算算看就会发现,每一年,你都要供RM9,200(RM766.67 x 12)
这RM9,200是拿来还本金和利息的。
你的本金是RM40,000,利率为3%,也就是每年必须要给RM1,200的利息。

第1年,你欠RM40,000,给了RM1,200利息,剩下来的RM8,000偿还本金。
第2年,你欠RM32,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第3年,你欠RM24,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第4年,你欠RM16,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第5年,你欠RM8,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第6年,你没有欠钱了,全部还清了。

算算来,
第1年,利率为RM1,200 ÷ RM40,000 = 3.00%。
第2年,利率为RM1,200 ÷ RM32,000 = 3.75%。
第3年,利率为RM1,200 ÷ RM24,000 = 5.00%。
第4年,利率为RM1,200 ÷ RM16,000 = 7.50%。
第5年,利率为RM1,200 ÷ RM8,000 = 15.00%。
平均利率为6.85%。(或者相等于5.65%的非固定利息贷款)

所以,固定利息贷款要给的利息,是比非固定利息贷款要给的利息多出很多。
如果以上的例子用非固定利息贷款来计算的话,它的算法应该是:

第1年,你欠RM40,000,给了RM1,200利息,剩下来的RM8,000偿还本金。
第2年,你欠RM32,000,你只要给RM960的利息,剩下RM8,240还本金。
第3年,你欠RM23,760,你只要给RM712.80的利息,剩下RM8,487.20还本金。
第4年,你欠RM15,272.80,你只给RM458.18的利息,剩下RM8,741.82还本金。
第5年,你欠RM6,530.84,你只给RM195.93的利息,不需要1年,9个月就能搞定。
省下了3个月,足足RM2300的利息!

和固定利息的差别就是,非固定利息的贷款,利息会随着本金的减少而减少。
第5年的时候,非固定利息的贷款只需要给RM195.93的利息,
反而固定利息贷款还是要给RM1200的利息,从这里足以看到两种贷款的差别。

遥想当年PTPTN宣布,借款者可以从3%利率降到1%利率的时候,就是利用这个原理。
3%利率的PTPTN是使用“非固定利息贷款”,而1%利率的PTPTN是采用“固定利率贷款”。
何者比较划算,用上面的例子去算一算就知道了。
(不过不管汽车贷款还是PTPTN,如果你想提早还清的话,还是会得到一定的折扣的。)


说到非固定利息贷款,它就是剩下来的贷款的种类。
房屋贷款、个人贷款和信用卡贷款都是属于非固定利息贷款。
这些贷款都有一个特殊的字眼,“Daily Basis Interest”,也就是利息是每天计算。
当然你刚开始的时候,由于你的本金还很高,所以利息会还得让你喘不过气来。
不过随着本金的减少,利息就会越来越底,还款也越来越轻松,先苦后甘的做法。

之前的篇章,我误把“固定利率贷款”的算法,当成是“固定利息贷款”的算法。
所以在举出的例子方面,出现非常大的差别和非常昂贵的利息。
其实两者的算法都是一样的。
就是说,固定利率贷款,和可调整利率贷款基本算法都是一模一样。
如果你从AIA那里拿到4.99%利率的贷款,和你从其他银行拿到有效利率4.99%的贷款,
两者每个月要供的款额,供的期数都是一样的。

唯一差别就是,固定利率贷款不会遭受到银行升息的影响,总利息永远保持不变。
而可调整利率的贷款就会受到银行升息的影响,
如果银行升息的,总利息就会增加;若银行减息,总利息就会减少。
拿固定利率贷款的话,如果贷款30年,
不受银行升息减息影响,只要你稳稳供完360期,就基本上可以拿地契了,
而可调整利率贷款,如果贷款30年的话,要视30年之内的银行升息减息的情况。
如果你比较好运,30年以来减息的时间比较长的话,你就会在少过30年供完,
不好运的话,可能会被延长到35年或甚至更多年才能供完。

不过有一点必须要注意,一般上当你去申请固定利率房屋贷款的时候,
你得到的利率一般上都会其他人的还要高一点。
比如说,现在你去AIA申请固定利率贷款的话,你可能会拿到4.99%的利率,
如果你去Maybank申请可调整利率贷款的话,你可能拿到3.20%+1.35% = 4.55%的利率。

所以这个利率的相差值,就是你如果拿固定利率贷款的话,所要承担的风险。
因为一开始你比别人的利息就比较高了,自然每个月要供的款额也会比较多。
银行减息的话,你拿固定利率贷款就稍显吃亏了,
银行升息的话,如果升息幅度大于利率的相差值你才会开始比较划算。

和股票的例子一样,你要买稳定股息回酬的REIT,还是股息时多时少的公司?
这个答案,当然是作足功课,知道什么原因成公司股息不稳定的原因才能做决定。
如果你作了功课,看好公司股息往后会蒸蒸日上,当然选择那个公司,
如果你得出的结论是,公司生意会一落千丈,那么就转去买REIT吧。

所以,下一章,我们就要探讨一下银行到底为什么会升息减息。
这样我们就能知道,到底固定利率贷款划算,还是可调整利率贷款划算。


Sunday 10 May 2015

AGM游记(2015) —— LCTH

LCTH,也是一个去年不懂什么原因看漏没有买到的柔佛公司,
反正股东大会就在我学校对面的Pulai Spring Resort。
不用特地下去新山,省了我不少车油费。
不过基于地形的原因,我要过去Pulai Spring Resort还是要兜一个大圈才能到达。
虽然我没有预期什么,只是想去看看LCTH的股东大会而已,
怎么知道,这一趟股东大会,就让我动起了小小的念头,将资金投资在这家公司。

首先,LCTH的账目并不怎么好看,由2008年起的一连串亏损,
知道2013年才成功转亏为盈。目前营业额还没有达到之前巅峰的状况。
先说说股东大会,虽然Pulai Spring Resort就在我附近,
可是我呆在柔佛接近8年了,走进去Resort的次数一只手都数得完,真是惭愧。
这次进去,泊好车之后,到处寻找开会的会场,Dewan InderaPutera。
这个Resort还真不是一般的大,我左兜右拐,转了大半圈就是找不到。
最后只好找那里的员工问问,才知道真正的位置,顺利进入股东大会的会场。



LCTH的股东大会人数并不多,除了几个大股东富裕投资公司的代表之外,
前来的参与的就只有零零散散的5、6个股东。(其中一个名字有在30大股东里)
当到达问答环节的时候,有一个股东就毫不客气地开始数落管理层了。

他大致上是埋怨公司停止派息太久了,自己一直没有收入,
他还强调说,即使公司不派给他喝咖啡的钱,也至少派给他喝白开水的钱吧。
这一个幽默的说法,引起全场大笑。
同一时间,他也批评管理层说如果没有回馈股东,那么董事费就不应该涨。
之前亏损的情况不说,现在开始有盈利了,应该派息回馈股东啊。

管理层们听完那位股东的唠叨埋怨之后,也开始解释目前情况了。
原来,虽然2013年年尾,公司开始有盈利,不过还未能将之前亏的Cover回来,
刚刚,也就是2014年的财政年,公司才将之前亏的赚了回来。
目前的状况,公司依然据觉得不是很稳定,还是要先保证盈利,才能开始派息。
所以公司打算观察自己一两年盈利的情况,才会考虑派息。
至于管理费,是要给于董事们的肯定,才起薪的。
其实私底下,为了公司的赚副,董事们的个人薪水是有所减少的,
所以实际上,董事们并不能算是真正的“起薪”。

股东少,问题也少,就是那么一个问题。之后也没有人发问,会议就继续进行。
之后的流程也没有什么特别,我就草草略过了。
会议结束后,有一个午餐招待,不过由于时间尚早,那里的餐厅还没有准备好,
管理层们就叫我们暂时等待一下。等待当儿,其中一位董事就过来找我们聊天。
他就是公司的Managing Director,聊天过程中,我对LCTH开始有逐渐的了解了。

原来LCTH是由四个老板所创立的,就是L、C、T、H,四人名字的第一个字母。
公司主要业务,就是做Precise Plastic Moulding的。
之前重大亏损主要的原因,是因为失去了一个很大的美国客户。
由于美国客户那里来了一个新的经理,刚刚上任急于表现,
所以,将所有订单转移到中国,原因不明,导致那时LCTH失去这位重大客户。
失去客户的LCTH当然严重打击公司的营业额,
当时公司有60%以上的机器是空的,几千名员工在那里无所事事。
所以公司在近几年都在做出重大改革,首先大量的裁员,
然后再将工厂转租出去,公司既然没有接到很多订单,
那么就算有一间大工厂和一大堆员工也是没用,只是增加公司开销而已。
将工厂转租出去后,租金那里每年有几百万赚副,然后再在大工厂后面建小工厂。
再将所有运作都迁去小工厂。
在细心的调整下,公司慢慢走出了亏损的状况,开始累计现金。
LCTH是一间比较保守的公司,不喜欢向银行贷款。
公司里保留几千万的现金是要以防不时之需,因为管理层也被2008年的情况吓怕了。
一旦公司如果再失去客户,无情的银行便不打算借钱给你,还督促你快点还钱。
所以,手头上保留现金才是真正的王道,要买地买机器什么的,都可以直接成交。
由于订单开始逐渐一点点地增加了,公司也开始打算扩充自己工厂,
目前正在物色槟城的地皮,打算先扩充槟城的工厂。

虽然我的购买价有点贵,平均价大约RM0.528,
不过我是看在LCTH本身有充足的现金,完全没有负债,
生意也开始回转,开始扩建工厂,有成长的迹象。
兑换率上也是占了便宜,马币贬值对公司盈利有贡献。
公司市值还很小,不到200M。
以往的记录,只要公司有赚钱,都会慷慨派息,相信这次也不会例外。
股票被大股东牢牢握住70%,市场里的流动量比较少,但也不至于到没有流量。
最后就是管理层给我的感觉很亲切,不管对股东或者员工。
基于以上的理由,我便投资了一小笔在LCTH里面,投资个两三年再看结果怎样吧。


最后,回到股东大会,午餐准备好了之后,我们也一起进取吃午饭了。
也是中式的午餐,味道挺不错,几乎每一道菜都非常好吃。(除了青菜)
我们股东坐在了一起,然后由于位子不够,我们这一桌也参了一些员工和Bank Advisor。
那个Bank Advisor也是个厉害的角色,我们交谈的时候,
他总是可以把事情的背后,和他自己的想法呈现得非常出色,让人不得不信服。
随着午餐的结束,整个AGM的游记也就告一段落了。

最后附上的是午餐的照片。


总结:
LCTH公司在我眼里属于不错的公司。
以公司未来作为标准,我觉得公司未来成长和派息的可能性极高,
所以我就是看在这一点,而选择投资在LCTH身上的。
当然,不敢保证什么时候能获利,就看多几天会出来的季报结果怎样吧。







Thursday 7 May 2015

房屋贷款(一)固定利率 vs 可调整利率

这个世界上,投资的项目多之又多,并不是限制于股票。(虽然股票我比较感兴趣)
眼里不一定要一直盯着股票市场,有的时候,偶尔抽出身子,留意一下其它的投资方案。
今天不谈股票,稍微谈一谈房地产吧。

最近我参加了一个座谈会,是关于如何有效缩短房屋贷款时间和金额的座谈会。
当然,那个座谈会的目的除了分享房屋贷款的知识,还顺便推销自己的服务。
他们所提供的服务,是一项房屋贷款偿还计划。
利用和提供贷款的银行协商,再加上一些精密的计算方式来有效地缩短贷款时间,
贷款偿还时间一旦缩短,所需要偿还的利息当然也一并减少,是一个省时又省钱的方案。

就稍微帮他们做一下广告,有兴趣知道详情的,可以继续往下读,
或者浏览http://TheresaOng.com/。(不过目前网站貌似在装修中)。


(一)固定利率 vs 可调整利率

要知道如何缩减还款时间和贷款金额,首先最先要了解的当然是贷款本身。
目前,市场上的贷款种类,一般上可以分成两种:固定利率贷款 和 可调整利率贷款。
以比较容易理解的例子来呈现:
固定利率贷款(Fixed Rate Mortgage)就类似我们的汽车贷款;
可调整利率贷款(Adjustable Rate Mortgage)就类似我们的房屋贷款。

顾名思义,固定利率贷款的利率(Interest Rate)是固定的,
比如说,你跟银行A拿到了固定利率贷款,得到的利率是4%,分成9年摊还,
那么这九年里面,你每年的利息就是你借的款额的4%。
如果你想分成九年摊还,那么你就得给九次的利息,不必计算利上加利,
所以,你总共需要付的利息,就是:借的款额 x 利率 x 摊还年份。
是个非常简单又直接的算式。

可调整利率贷款的利率不是固定的,它会随着时间,环境的影响,而提高或降低利率。
比如说,你跟银行B拿到了可调整利率贷款,得到的利率是4%,分成9年摊还,
你刚开始由于剩余的借款(母金)比较多,所以利息相对的比较高,
刚开始的时候,由于在你还没有偿还母金之前,你必须要先支付那个月份的利息,
所以你会发现前期的时候,母金的减少速度是非常缓慢的。
不过,当你偿还一段时间之后,母金渐渐减少了,所付的利息也就越来越少,
由于你每个月的偿还数额还是一样,所以后期的时候,你的母金几乎是飞速的缩减。

这就是为什么,当你贷款的时候,固定利率的贷款可以慢慢摊还不要紧,
不过可调整利率的贷款,当你有钱的时候,就要尽量偿还母金。

当你打算申请房屋贷款的时候,银行给你的Offer,可以说一定是可调整利率贷款。
不过在马来西亚里面,还是有金融公司提供房屋固定利率贷款的。
目前,有提供固定利率贷款的金融公司,只有AIA一家,详情可以参考这里这里

固定利率贷款以一样的速度每个月减少母金;而可调整利率贷款早期母金减少速度比较慢,后期比较快。

那么申请固定利率的房屋贷款比较好呢?还是申请可调整利率的房屋贷款比较好?
既然是计算篇,那么让我们来算算,到底固定利率和可调整利率的贷款相差多远?

我们来假定几个数据。
假设我们打算购买一间房屋,贷款RM400,000。
现在我们就拿AIA最便宜的固定利率4.99%,
和它相比的就是其他银行的可调整利率,我们假设有效贷款利率(ELR)同样是4.99%。
供期我们也一律采用同样,也是最长的35年,或420个月。

要计算谁最划算,当然就是看最后谁付的利息最少。

首先我们先算出来,如果用可调整利率贷款的话,每个月要供多少钱。
详细的算法略为复杂,所以推荐直接使用网上现有的Mortgage Calculator,比如:这里
输入一连串的资料后,得到每个月需要供的数额为RM2,016。(详细计算稍候再介绍)
那么,420个月之后,你总共付出的金钱就是RM2,016 x 420 = RM846,720。
扣除原本的贷款金额RM400,000,也就是你应该还的母金,剩下来的就是利息了。
RM846,720 - RM400,000 = RM446,720
所以,你总共还了RM446,720的利息!
人家说供房子的价钱等于购买两间房子的价钱,这个传言可是一点都不假。
而且,这个是在我们假设利率没有变动的情况下所要还的利息,
也就是说,万一银行升息的话,你需要付出的利息可就不是这个价钱了。

接下来,我们来计算固定利率贷款的利息。
固定利率贷款的算法其实非常简单,相信很多朋友都会算。
利息 = 贷款数额 x 利率 x 贷款年数
利息 = RM400,000 x 4.99% x 35 = RM698,600。
所以,你总共要还RM698,600的利息!

综合两个方案计算出来的结果,
可调整利率贷款 所需要付的利息为 RM446,720,
而固定利率贷款 所需要付的利息为 RM698,600。

所以固定利率贷款比可调整利率贷款所需要付的利息还要多,而且多达56.38%!
当然,你需要付比较多的利息是理所当然的,因为你铲除了升息的风险。
如果你采用的是可调整利率贷款,你则必须要面对升息所带来的负面影响。
要知道,银行就算只是升了0.5%的利率,这也会对你的贷款带来重大影响,
尤其是那些数额很大的贷款。
就拿上面的例子来说,只要银行将利率提升0.5%,也就是变成5.49%利率的话,
你每个月的供款将会从RM2,016 变成 RM2,145,足足提高了RM129。
若420个月多给的数额全部加起来,你总共得多给个RM129 x 420 = RM54,180!

当然,你可以选择不提高每个月的供款,不过你将会比原本预期的时间延迟供完,
比较详细的算法我们稍候再探讨。

注:以上算法有严重的错误,
正确的算法请参阅:房屋贷款(二)固定利率 vs 可调整利率 (修正篇)

所以总结来说,
固定利率贷款,是另外一个房屋贷款可以选择融资的方式。
不过固定利率贷款所付的利息,一般上不会比可调整利率贷款划算。
如果你不是认为将来银行会升息升得很离谱的话,选择可调整利率贷款会比较适合。