Friday, 22 July 2016

浅谈YONGTAI

YongTai之前是一家服饰行业公司,之后转行成为马六甲一家发展商。
由于YongTai成为发展商的时间还不是很久,所以截至目前为止(2016年7月),
YongTai只进行了两个Projects:分别是“The Pine”和“The Apple”。
当然,这两个Projects仅仅只是热身,在背后里,YongTai还进行一个庞大的发展计划。
而这个庞大的计划,被称之为 —— “印象城” (Impression City)。

“印象城”到底是什么?而这个发展计划有多庞大呢?让我细细道来。
首先,我们先来了解YongTai的简史。

取自YongTai官网(http://www.yongtai.com.my/

YongTai是一家历史极其悠久的公司,成立于1971年[1]
1998年YongTai在Bursa第二板上市,2009年因第二板和主板合并而转成主板[2]
YongTai原先是在Batu Pahat从事服饰生产还有时装产品的贸易、零售与分销[3]
无奈,服饰业竞争非常激烈,后来,中国、越南、柬埔寨等地区的介入更是雪上加霜[4]
最终造成YongTai的营销连年亏损,不得不考虑将自己的业务扩延去其他行业。

2013年5月,YongTai成立子公司YTB Development Sdn Bhd,正式进军房地产[5]
2014年4月,YongTai和PTS Properties联手,一起发展一个叫“99 Residence”的项目[6]
这个项目是一个29层楼的高级豪华酒店,里头包含泳池、健身房等,发展总值121M。
根据文告里策划书显示,该酒店成本为103M,并且当时已经有了92%的认购额。
所以,YongTai接手的这个项目风险相当低,完成后还可以分得大约10M的盈利[3][7]
“99 Residence”也就是之后被称作“The Pine”的项目,于2015年6月完工,并完全售出。

马六甲The Pine酒店,,取自官网(http://www.thepines-melaka.com/about/

当第一个项目成功取得盈利之后,YongTai对自己转行为发展商的举动也充满了信心。
打铁趁热,YongTai继续和PTS Properties合作,开拓第二个发展项目。
首先,先由YongTai成立一家子公司YTB Apple Sdn Bhd[8]
然后以YTB Apple的名义和PTS Properties子公司 — Apple 99 Development签署合约[9]
这次双方准备打造的是一个包含16层豪华酒店和32层高级公寓的发展项目。
其酒店是由知名国际酒店管理公司 — Countryard by Marriott 管理。
而这整个项目的名字,就像两个子公司的名字一般,叫“The Apple”。
这个项目的发展值分别为:酒店141.8M,公寓191.8M,总值:333.6M。
由于这个项目需要支出相当巨额的成本,所以YongTai决定实行附加股和特别配售股计划。

基于之前YongTai的连年亏损造成其股价长期徘徊在公司面值Par Value以下。
为了实现附加股,公司必须削减其面值,将原本RM1.00的面值削半,变成RM0.50。
之后再以1股配2股附加股的比例,向投资者凑钱,售价每股RM0.50。
每认购2股附加股,就随之附送1股的凭单。凭单转换价也是RM0.50,为期5年[10]
特别配股方面,公司发放40M的股票,以每股RM0.58的价钱发售给第三方投资者[11][12]
由于当时房地产正处于低迷时期,发附加股来凑钱发展酒店公寓并不被市场看好。
这导致YongTai附加股的认购额不是很好,大约只有少过一半的附加股被认购。
其余的都是被额外认购的投资者所购买,勉强达标[13]

YongTai附加股认购额,取自Bursa公告

附加股后,YongTai心意已决,将自己以往的核心业务:服饰业卖掉,并专注于房地产。
首先,YongTai把子公司Golden Vertex Sdn Bhd和Image Outlet Sdn Bhd贱价卖出[14]
接着,就把Yong Tai Brothers Trading Sdn Bhd以500K的价钱卖掉[15]
然后,再把Batu Pahat的一座货仓连同土地一起变卖,获取1.3M的现金[16]
最后,把Batu Pahat的办公室和工厂连同地皮脱售给HupSeng,获取16.5M现金[17]
YongTai把所有脱售服饰业得到的现金,拿来偿还公司的债务和投入未来营运成本。
从此之后,YongTai就退出服饰业,成为真真正正的房地发展商[18][19][20][21]

正当YongTai正忙着处理和变卖自己服饰业资产的时候,
另一边的盟友,PTS Properties的CEO突然灵光一闪,看见了一个商机。
那位CEO就是巫光伦(Boo Kuang Loon),同时也是PTS Properties的创办人[22][Pg.5]
根据文告[23]和年报[22][Pg.5]显示,年龄43岁的Mr Boo拥有20年房产项目的相关经验。
Mr Boo曾经在Malton Berhad[24]子公司Domain Resources Sdn Bhd担任Project Director。
然后在Jaya 33 Sdn Bhd担任了4年的Project Director之后,出来创业,开创自己的公司。
这个公司的名字,就是刚刚提到,帮助YongTai打入房产业的PTS Properties Sdn Bhd。

巫光伦先生,取自TheEdge网站

Mr Boo本身是一个马六甲人,他一直想要为马六甲这个自己出生的州属出一份力。
当Mr Boo倾身仰望拥有众多外国游客的马六甲城市的时候,心中生出了一个念头:
如果马六甲能在晚上能拥有一个大型兼国际舞台表演的话,就能将游客们留住一晚。
如果这么多游客能被吸引逗留多一个晚上的话,带来的经济效应肯定不容小觑!
Mr Boo回头想了一下,如果把本地的旅游胜地,和国外的旅游胜地拿来比较的话,
不难发现,几乎每个国外的旅游胜地都拥有自己夜间的大型舞台表演。例如:
澳洲,拥有悉尼歌剧院;曼谷,拥有Siam Niramit;普吉岛,拥有Phuket FantaSea等。
反观马六甲城里并没有这一类型能让游客们拥有夜间活动的舞台表演[4][09:30-10:00]

为此,Mr Boo打算在海边打造一座音乐喷泉,以促进旅游业。
不过经过研究后发现,这个计划难度奇高,以自己公司目前的技术很难办得到[25]
在建筑师的提醒之下,Mr Boo顿时想起了在中国红遍半边天的《印象》系列表演。
深思熟虑之后,Mr Boo认为马六甲是个非常完美的地点来呈现属于自己的《印象》表演。
于是,Mr Boo大胆地写信给《印象》系列的三位导演 —— 王潮歌、樊跃与张艺谋,
详细地向他们介绍了马六甲,并诚意邀请他们团队将《印象》这个品牌带来马六甲。
而三位导演看了Mr Boo的邀请函之后,对拥有多元文化的马六甲产生了兴趣。
随着,Mr Boo带领他们乘搭飞机过来马六甲走了一圈,了解当地的文化习俗后,
导演们对马六甲民族之间的共通共融,能在同一片土地上和谐共存,感到无比感动[26]
双方对望了一眼后,杨起微笑,即刻开启了这项跨国的合作。

趁Mr Boo和三位导演在讨论如何合作之际,我们来深入了解《印象》系列这个品牌。
《印象》系列是全世界第一个采取“山水实景演出”概念的大型舞台表演。
表演剧情由王潮歌、樊跃与张艺谋制导,后来他们更因此被人称作“印象铁三角”。
这个表演,将当地文化惟一性、艺术性、震憾性、民族性、视觉性集聚于一身。
简单来说,《印象》演出,就是将当地具有的民族特色与艺术巧妙融合,
再借助当地著名山水实景配合下,让人们体验不同于“自然风景”的《印象》[27][28]
不仅如此,舞台还采用了许多先进的灯光技术与360度全景视觉,打造震撼的效果。

实景演出的《印象》系列
图片取自(http://www.yxlsj.com/yanchujieshao/yanchumeitu/2015-03-10/112.html

《印象》系列的第一部作品为《印象•刘三姐》,于2004年3月正式公演[29]
观众们观看后,对如此淋漓尽致、如诗如梦的视觉表演感到叹为观止,赞不绝口。
就连世界旅游组织官员看过演出后都如此评价:
“这是全世界看不到的演出,从地球上任何地方买张飞机票飞来看再飞回去都值得 ”[30]
随着绝赞口碑不断流传,《印象•刘三姐》迅速走红,观众需求爆满,每场几乎无虚席。
每年接待上百万人的游客,8年内总共2700多场的演出,成功取得600M人民币总票房[31]
不仅如此,《印象•刘三姐》还带动了周围经济,包括:旅游业、房地产和服务业,
更养活了许多当地众多的居民,解决当地人士就业问题和生活水准[32][33]

初次尝到如此巨大的成功之后,《印象》团队们便将同样的生意模式如法复制,
陆陆续续为更多中国不同的景点打造了各自独特的《印象》系列,包括:
《印象•丽江》、《印象•西湖》、《印象•普陀》、《印象•大红袍》、
《印象•海南岛》、《印象•武隆》、《印象•九华山》和《印象•国乐》。
随着《印象》系列作品不断增加,当地观众也开始出现视觉疲劳了。
由于《印象》系列都是采用千篇一律的人海战术、宏大舞台背景、后现代艺术构造,
演出逐渐出现空洞化、同质化、缺乏文化内涵,除了热闹,演出无法让人联想和回味。
加上表演时可能的出现的环保,以及影响自然生态问题,加剧了演出成本[33][34]
令导演和团队们不得不在接下来的作品上探讨这一系列的问题。

正当《印象》的三位导演正烦恼着如何开拓一个新颖的《印象》演出的时候,
一封来自国外,一个叫做“马六甲”的地方,有个默默无名的人寄来一封邀请函。
三位导演看了之后顿时眼前一亮:是时候将《印象》系列扩展到中国以外的地方了!
而这项在中国以外的首部《印象》作品,就是中马两国极其关注的《印象•马六甲》[35]

《印象•马六甲》,取自(http://cs.impression-melaka.com/

经过双方融洽谈妥之后,决定为《印象•马六甲》打造拥有2000观众席的巨型剧场。
再以剧场为中心,将周围开发成拥有商店、工作坊、文化村、花园、度假屋等,
总发展潜能5.4B的“印象城”[36],也就是文章刚开始时提到的庞大发展计划。

“印象城”的提议建设地点为马六甲靠近Jonker Street的128英亩填海地段。
整个发展项目分为6个阶段,总共需耗时8到10年来完成[37][38]

“印象城”提议建设地点,取自RHB Research
“印象城”大蓝图,取自RHB Research

虽然Mr Boo谈妥了“印象城”和《印象•马六甲》这个令人振奋发展项目,
不过资金方面是一个大问题:整个发展计划需要用到极其巨额的投资资金。
Mr Boo一个小小的PTS Properties Sdn Bhd,当然没有那么大的财力来支撑这个项目,
于是Mr Boo找来了曾经合作的盟友YongTai,以及自己多年好友拿督斯里李益辉来帮忙,
巧妙的借用YongTai上市地位,他们开启了一连串的企业活动来聚资。

首先,由PTS Properties公司(70%)、Mr Boo(5%)和Apple Impression公司(25%)
一起联名注册了一个新的公司,名为:PTS Impression Sdn Bhd。
Apple Impression公司是拿督斯里李益辉(Dato Lee)旗下的公司,专门负责宣传营销。
然后由中国《印象》团队将《印象•马六甲》表演权传授于PTS Impression Sdn Bhd。
接着,再以YongTai的名义,将PTS Impression Sdn Bhd收购了下来。
经过这么一个转让,YongTai就顺理成章成拿到《印象•马六甲》的表演权。
为了实行这个计划,YongTai宣布停牌一天,然后和多个单位签署谅解备忘录。
其中包括向PTS Properties,Mr Boo和Apple Impression收购PTS Impression,
还有向Admiral City以37M的价钱买下17英亩用来建造《印象•马六甲》剧场的沿海土地,
然后,YongTai再与Admiral City联手,一起发展周围的“印象城”[39]

YongTai签署MoU仪式,取自(http://www.impression-melaka.com/portfolio/signing-of-mou/

手上握有珍贵的《印象•马六甲》表演权后,YongTai便有筹码向其他投资者谈判,
短短6个月后,YongTai迎来了新的投资者,一家香港的上市公司 —— 中国海景。
中国海景打算投资280M在YongTai身上[40]。作为交换,YongTai则向中国海景发出了新股。
其中150M为YongTai的普通股,200M为YongTai的优先股,两者每股价钱都是RM0.80。
以此同时,在收购PTS Impression方面,YongTai同样也是发了新普通股给卖方们。
其中大约18M股给了PTS Properties,21M股给了Mr Boo,6M股给了Apple Impression,
还有9M股给了Beijing Impression —— 中国方的《印象》团队所属公司。
最后,YongTai也打算私下配股,发出70M的YongTai普通股给潜在的第三方投资者。
同时,为了让股东也有所参与,YongTai也建议以10送1的比例派发优先股给股东[41]
完成这一系列的配股后,YongTai最后将会有大约435M的普通股,和大约218M的优先股。
从中筹得的资金大约有220M,加上未来优先股与凭单转换,可以额外再得到大约180M,
所以总共筹得大约400M的资金,这数额已经足以暂时解决金钱上的问题了。

经过配股之后,中国海景将会崛起成为YongTai的大股东,手握大约31.6%的股权,
如果以后中国海景将全部优先股转换成普通股的话,股权更将会攀升到50.3%。
反观Mr Boo和Dato Lee的YongTai股权则分别占据8.1%和3.2%。
正巧,这时YongTai创办人兼董事Mr Wong和Dato Ng因日程繁忙辞去经理职位[43][44]
Mr Boo和Dato Lee就顺理成章接下辞去的职位,成为新管理层,掌控整个YongTai[45][46]
至此之后,完全转型加上新管理层的带动下,YongTai将开始迈入一个全新的章节。

Mr Boo、Dato Lee和中国海景股权的变化,取自RHB Research

顺带一提,Mr Boo所找来的合作伙伴 —— Dato Lee也是一位非常了不起的传奇人物。
除了是Mr Boo的多年好友之外,Dato Lee也是苹果旅游集团[42]的董事经理。
在柔佛永平出身的他是一名资深导游,借助他在日本留学所创建的人际关系,
Dato Lee开创了专门从马来西亚到日本的特殊旅行社 —— 苹果旅游集团[47][48]
为此,Dato Lee还获得全球旅游界首位及唯一一位,由日本天皇颁授的“旭日双光章”[49]
随着Dato Lee领导下,苹果旅游集团日渐壮大,不断开发更多其他国家景点的主题配套,
当中包括:中国、韩国、澳洲、台湾、意大利、瑞士、阿拉斯加州、南非等地区[50]
当然,除了带领本地人出国旅游外,Dato Lee也没有忘记对外宣传自己的祖国。
在苹果旅游官网里,Dato Lee就常常介绍本地一些好玩的地方和美食[51]
并且连同许许多多的媒体伙伴,向世界各地宣传马来西亚独特的旅游景点[52]
去过90多个国家的Dato Lee拥有非常广阔的人际关系,旅游宣传也正是Dato Lee强项[53]
拥有Dato Lee作为后盾,打响《印象•马六甲》的知名度,绝对不是问题。
除此之外,Dato Lee还邀请了自己的结拜兄弟[54] —— 蔡澜来加盟《印象•马六甲》。
蔡澜是一名国际知名美食家,写过相当多的美食作品,并且多次参与电视及网络节目[55]
他被邀请过来的主要任务,就是担当《印象•马六甲》的美食顾问及代言人[56]
拥有这么威猛的名人来为《印象•马六甲》作国际旅游宣传,其强力效应,可想而知!

蔡澜加盟《印象•马六甲》,取自印象•马六甲》面子书

除了得到知名人士相助外,《印象•马六甲》也备受马来西亚及中国政府重视。
由于《印象•马六甲》这项投资符合中国所提倡的“一带一路”的大背景,
在2013年10月,正当中国的习近平主席前来访问马来西亚的期间[57]
他特地与马来西亚首相纳吉共同见证了《印象•马六甲》合作项目交换合约[58]
接着2015年11月,李克强总理官访马来西亚期间,也把马六甲的汇报会定为重头戏,
并在听取马六甲临海工业区项目介绍后,表明支持中国企业过来马六甲投资[58][59][60]
由此可见,中国方相当重视《印象•马六甲》这项计划。

不仅如此,在签署MoU当天,YongTai还获得了马六甲州首席部长拿督斯里伊德里斯,
以及马华署理总会长拿督斯里魏家祥博士的见证[61]
马来西亚旅游及文化部长拿督斯里纳兹里也在看过《印象》表演后,对其赞不绝口,
表示对《印象•马六甲》这项创新、创意的旅游产品表示深度认可及支持。
《印象•马六甲》也因此被马来西亚旅游文化部列为国家级重点项目[62][63]
另外,这项计划还获得政府提供的投资津贴,得到5年演出盈利免税的鼓励[37]
这一切事件说明了《印象•马六甲》不仅仅只是一个简单的投资计划,
它还是一个可以推动整个州属,甚至整个国家经济的大型发展项目!
而这整个发展项目的主导权,正掌握在YongTai这家刚刚转型的发展商手中。

《印象•马六甲》里程碑,取自(http://www.impression-melaka.com/media/milesstone-sample/

正等待着《印象•马六甲》的配股计划进行同时,YongTai也不怠慢自己公司盈利发展。
除了之前提到的“The Apple”豪华酒店和高级公寓项目以外,
YongTai还和多个方面签署MoU,拟定几个未来的发展计划来为公司取得盈利。
在2015年8月,YongTai建议在蒲种(Puchong)买下两块大约1.5英亩的永久地契土地,
准备发展总值为173M的小型多功能办公室、酒店、和两栋多用途的大楼。
除此之外,YongTai也建议在新山市中心收购两块同样属于永久地契的土地,
用于发展总值363M的酒店及小型办公楼,这个发展项目已经得到柔佛市长的许可[39]
同一天里,YongTai还建议在吉隆坡市中心开发一项总值168M的高级公寓,
不过,这项计划却因为发展密度不被批准而被迫放弃[64]
2016年7月,YongTai更是越战越勇,和PGCG Assets Holdings私人有限公司签署MoU,
联手发展瓜拉雪兰莪依约(Ijok)里面Puncak Alam一带的22公顷有期土地,总值510M。
其发展项目包含分层可负担店铺、高楼公寓、可负担公寓、双层排屋,毗连式房屋等。
这项发展计划也已经在2月24日和3月3日获得瓜雪县议会的批准[65][66]
刚刚转型不久就可以拿到如此多的发展计划,YongTai的管理层果然不是盖的。

接下来是我个人对YongTai的看法与一些经历。

在知晓公司发展前景和未来潜力后,我觉得YongTai是一家不错,并值得投资的公司。
首先,正如Mr Boo所言,YongTai并不是“又一家发展商”(Just Another Developer)。
YongTai虽然贵为“发展商”,不过发展项目都集中在旅游相关的建筑,比如:酒店。
而YongTai打算建造的《印象•马六甲》剧场,则是所有发展项目的核心。
《印象•马六甲》不只可以带来门票的收入,也会为剧场周围发展的产业带来盈利。
不过主要风险,就是未来《印象•马六甲》的演出能否像YongTai预期一般大受欢迎。

YongTai预测,拥有2000席位的《印象•马六甲》可以为公司带来每年大约60M的收入。
这个数额,是由RM120的票价,加上每天两场演出,和每场75%作客率所计算出来的。
如此的算法,《印象•马六甲》必须每年吸引大约1.1M的观众,才可能得到如此盈利。
根据Mr Boo的说法,马来西亚的游客量每年为26M,其中到马六甲的游客就占据了15M。
所以要从15M的游客量中吸引1.1M的观众并不是非常困难的一件事[67]
中国的《印象•刘三姐》每年都可以接待2M的观众,无法想像《印象•马六甲》做不到。
加上2016年9月起,中国南航将开通广州直达马六甲的航线,以及对中国游客免签政策,
料想未来可以进一步刺激中国游客到来马来西亚旅行的人数[68]
提起中国人对马六甲的印象,我有几个从中国长沙、厦门等地区过来大马留学的朋友,
有次和他们谈天的时候,偶然提起了马来西亚几个著名的旅游胜地,
而非常惊讶的是,他们对马来西亚的旅游胜地,知道得最深的,竟然就是马六甲!
因此,我可以大胆推测,《印象•马六甲》未来绝对可以吸引大批中国游客前来观赏。

《印象•马六甲》的舞台设计,取自(http://www.impression-melaka.com/portfolio/signing-of-mou/

在我了解公司未来的风险后,心中剩下最后一个未知数:YongTai管理层对股东好不好?
正巧,YongTai这时发出了一个奇特的会议公告:Warrant Holder Meeting(WHM)[69]
和以往的AGM或EGM不同,这个WHM是专门召集YongTai凭单持有者的一个会议。
这个WHM的目的是这样的,由于YongTai建议以10送1的比例派发优先股给股东,
按一般来说,YongTai凭单的持有者是不会得到任何优先股,反而是转换价会调整。
不过很不幸的是,YongTai凭单转换价为RM0.50,和Par Value一样,所以不能被调低。
这导致YongTai凭单持有者完全无法从这项优先股活动中得到任何一丝的好处。
这个迹象,就是普通股持有者有利益,而凭单持有者没利益的不公平现像。
所以这个WHM的真正用意,就是让凭单持有者意识和了解到自己这个情况,
并寻求凭单持有者们的同意,以便放行这项对自己不利的优先股计划。

当然,对于这个问题我并不怎么注重,我主要的目的就是去看一看YongTai管理层。
为此,我买入了YongTai的凭单,然后开车前往马六甲,出席了第一个在马六甲的会议。
YongTai的WHM在自家的建筑Jaya 99举办,这个Jaya 99就是在“The Pine”的旁边。
会议11点开始,我10点就已经到达会场了,趁会议没这么早开始,我就四周溜达一下。
由于会议地点处于Jaya 99的高楼上面,从高处仰望,可以看到整个马六甲城市。
我看到了靠着同样也是交通路线之一的马六甲河旁,拥有历史性质的马六甲红屋、
位于正对面,拥有无边泳池,以及各种高级设施的豪华气质酒店“The Pine”、
还有不远处正在如火如荼建造中的“The Apple”。YongTai选择的发展地点还真不错,
不只地点靠近著名旅游景点Jonker Street,还拥有水上和陆地两种方便的交通选项。

YongTai的“The Pine”豪华酒店

走了大约半小时,觉得有点累了,天气又热,便签个名,进去会场里面吹吹冷气。
这时距离会议开始还有大约20分钟的时间,会场里就只有我一个人,冷冷清清的。
为了打发这段无聊的时间,我便细细阅读起这次会议的建议书。
建议书里提到的重点,都是YongTai即将发行的优先股的一些条例[70][71]
首先,这优先股的Par Value为RM0.80,同样也是以RM0.80的价钱发配给中国海景。
YongTai的优先股保有期十年,属于“不可赎回可转换优先股”(或简称“ICPS”)。
顾名思义,就是说YongTai不会赎回这些优先股,反而是优先股将会被转换成为普通股。
YongTai股东可以以10对1比例获得优先股,而股东的优先股不像中国海景那样需要付钱。
这些优先股,是公司使用自己的Share Premium户口帮股东们支付,然后赠送给股东。

YongTai优先股转换价为RM0.80,只能在第三年或以后才可以以1对1的方式转换。
因为优先股的Par Value已经有RM0.80了,所以在转换的时候,并不需要额外付钱。
如果到期了,所有的优先股将会被强制转换成为对应的YongTai普通股。
由于优先股可以无条件转换成普通股,并且它还可以比普通股优先享有股息,
所以理论上来说,这类优先股的股价一定会高过普通股的价钱。

时间一点一滴的过去,也没有多少股东到来,11点的时候,到来的股东不到5人。
我见无聊,便和坐在我后方,来自吉隆坡的股东聊起天来,顺便等会议的开始。
一直到大约11点30分的时候,我正纳闷怎么会议还不开始,这时所有董事都进来了。
经过主席一番话之后,我才了解,原来这次的WHM有比较严格的会议条件,
就是必须要有足够数量的股东(股数总和多于50%)来到现场,会议才能召开。
而11点的时候,这个条件并未能达到,所以董事们先在外面等半个小时,看看情况。
无奈,半个小时后,人数还是没有达到指定的数量,所以主席与董事们就进来,
然后宣布将这次的WHM延迟到下一个不少于14天和不多于42天的新日期[72]
所以我这次千辛万苦来到马六甲出席的WHM并没有召开,好像我只是过来客串而已。

YongTai在2016年6月24日的WHM会议现场

不过,既然来到了,当然就是要找公司现今的总执行董事Mr Boo聊一聊啦。
Mr Boo外表看起来一副文秀书生的样子。虽然说话有点慢条斯里,却不失分量与理喻。
在我们闲聊的过程中,我向Mr Boo提问目前《印象•马六甲》剧场的情况。
Mr Boo说,填海工程已经完毕,目前已经开始在飞速建造当中。
工程使用的建筑商乃中国第一出名的建筑商。虽然我没有细问是哪家公司,
不过以他们的速度,预算在2017年底就能建好,而第一场演出预测能在2018年年初开演。
接着,我询问了有关演出细节与演员训练等事情,以及能否赶得上2018年的演出。
Mr Boo笑着说,虽然《印象•马六甲》需要动用很多的演员,不过训练期并不会很长。
因为演员们并不需要精湛的演技,反而王潮歌导演希望演员们可以保持他们自然的形态,
毕竟《印象•马六甲》是个讲述马六甲本身的故事的演出,而不是炫技的杂技表演。
所以只要给予3个月的时间,演员就能训练好,并能预备开演了。
至于演出的剧本方面,《印象•马六甲》与其他《印象》系列的演出采取一样的策略。
由始至终,《印象•马六甲》只会呈现同一个剧本的演出,可能偶尔修改一些小地方。
这个做法导致《印象•马六甲》演出成本相当低廉,是个拥有高资本回酬的投资。

至于《印象•马六甲》观众预测方面,Mr Boo依然有信心可以吸引1M观众来观看,
以剧场门票,再加上纪念品的售卖,每年60M的收入绝对不是大问题。
Mr Boo还说,目前的YongTai股价绝对值得投资(当时YongTai股价RM0.935)。
因为以60M的盈利来计算,再除于配股后的总股数400M,得到的EPS大约15sen。
只要将这个15sen全数当成股息派发,以6%的DY来计算,YongTai就值得RM2.50了。
这个计算还仅仅只是《印象•马六甲》剧场的盈利,其他如“印象城”的盈利还未被纳入。
Mr Boo还说道,YongTai的额外配股并不会大幅影响市场的流动性。
原因是与中国海景投资方有约定,不会卖股。加上私下配股的第三方投资者也被限制,
所以这次额外发出将近256M的新股不会在公开市场上买卖,原有的流动性依然保持不变。

我们从会议室里谈到了会议室外,聊了不少马六甲旅游、美食、甚至当天脱欧的话题。
一直聊到大约1点才结束。经过这次的畅谈,我个人觉得管理层还蛮照顾股东的,
之前对YongTai管理层诚信的未知问题一律得到解答了,决定回去再加码YongTai。
在离去之前,刚好看到之前聊天的股东想要了解一下“The Apple”的公寓价钱,
既然这么远来到了,便和他一起听听YongTai目前的发展项目“The Apple”。

YongTai的“The Apple”发展项目,取自官网(http://theapple-melaka.com/

当然,我这种没有固定薪水的人肯定买不起这种高级公寓的,所以只是稍微看了一看。
大致上“The Apple”售卖的公寓有7种,分别有:三房式、二房式、Duplex、Studio一房、
Studio二房、Penthouse Suite和Penthouse Duplex。
价钱由367K到1.5M不等,详情可以参阅“The Apple”官方网站[73]
细节我不是很清楚,大致上就是这个公寓你可以买来自住,或买来投资。
如果买来投资的话,YongTai会给予你每年7%(你的买价)的出租回酬,为期5年。
5年后,将会以利润分享的方式来制定租金回酬,然后每5年更新一次合约。
而公寓管理方面,则是由PTS Properties和ML Global联手一起管理。
当然,每年你必须缴交一定的管理费,装修费等等,和一般类似行销策略大致相同。

由于我不可能去购买,也购买不起这些产业,所以我把注意力放到了另外一边。
当美女销售员打开“The Apple”的目前还有的单位的时候,我发现,几乎所剩无几了。
单位上有贴着黄色和橙色的标签,分别是被预订下来和已经支付了的单位。
我看着这些黄色标签,虽然不是很记得,不过起码有一半以上已经付款了。
虽然不知道标签是真还是假,如果都是真的话,那么YongTai在8月的业绩应该会不错。
我看了财报一眼,2015年10月到12月的时候,“The Apple”项目还没开始贡献盈利,
而2016年1月到3月,“The Apple”刚刚贡献盈利,也就是说“The Apple”在这段时间开卖。
WHM的日期是2016年6月24日,也就是6月尾,接下来4月到6月的业绩将在8月公布。
也就是说目前看到的销售情况几乎就是YongTai接下来在8月业绩将会公布的数据。
稍微计算了一下,如果“The Apple”真的售出一半的话,其营业额将会有大约96M,
扣除上一季业绩所有的产业相关营业额后得到剩余营业额大约73M。
在计算“The Apple”大约30%的Profit Margin之后,估计可以得到大约20M的盈利,
Joint Venture如何计算我不清楚,一人一半的话,可以分得大约10M的盈利。
如果我的计算没有错的话,10M的盈利几乎就是YongTai上市以来单季最好的表现了。
当然,上面的一切都只是我自己的估计和粗算,到时候业绩会是怎样我并不知道。

参观完“The Apple”发展项目后,我也没有再逗留,就开车出去了。
在离开之前,我特地去绕了一圈马六甲,走了一会儿的Jonker Street,
发现Jonker Street真是到处都是游客,除了开店的商人之外,我几乎看不到一个本地人。
马六甲的游客量还真是不少。之后,我也开往《印象•马六甲》的建设场地看了一眼。
由于还在建设当中,我也只能在外瞄一眼,并没有什么特别现象发生。
在找我马六甲的朋友见面吃晚餐之后,我才开车离开马六甲,返回到柔佛。

建在马六甲海滨的《印象•马六甲》

总结:
YongTai是一家不错的公司,主要的因素是《印象•马六甲》这个发展项目。
当然,有利也会有弊,《印象•马六甲》也将会是YongTai最大的投资风险。
虽然只见过一次面,不过我认为YongTai管理层不错,可以放心让他们管理公司。
估计《印象•马六甲》演出获取盈利后,管理层将会开始派息,
所以,以目前的价钱有望可以买到DY超过10%的公司。
这些就是我投资YongTai的信心来源,就让我们期待2018年《印象•马六甲》的开演吧!



参考文献:
[1] YongTai官网 — 公司简介
[2] TradeSignum — YongTai简介
[3] 南洋新闻1
[4] BFM访谈
[5] Bursa文告1
[6] Bursa文告2
[7] 星洲新闻1
[8] Bursa文告3
[9] Bursa文告4
[10] Bursa文告5
[11] 星洲新闻2
[12] 南洋新闻2
[13] Bursa文告6
[14] Bursa文告7
[15] Bursa文告8
[16] Bursa文告9
[17] Bursa文告10
[18] 光华新闻1
[19] 光华新闻2
[20] 星洲新闻3
[21] 星洲新闻4
[22] YongTai 2015年年报
[23] Bursa文告11
[24] Malton Berhad官网
[25] The Star新闻1
[26] 中国新闻1
[27] 百度文库1
[28] 百度文库2
[29] 《印象•刘三姐》官网 — 公司简介
[30] 《印象•刘三姐》官网 — 演出简介
[31] 中国新闻2
[32] 南京廖华
[33] 百度文库3
[34] 中国新闻3
[35] 《印象•马六甲》官网
[36] PTS官网 — 印象城市
[37] RHB Research — YongTai
[38] 南洋新闻3
[39] Bursa文告12
[40] 经济通新闻
[41] Bursa文告13
[42] 苹果旅游集团官网
[43] Bursa文告14
[44] Bursa文告15
[45] Bursa文告16
[46] Bursa文告17
[47] The Star新闻2
[48] The Star新闻3
[49] 中国报新闻1
[50] 苹果相簿
[51] 苹果旅游集团官网 — 游人悠事
[52] 苹果旅游集团官网 — 合作伙伴
[53] 维基百科1
[54] 南洋新闻4
[55] 维基百科2
[56] 星洲新闻5
[57] 中国报新闻2
[58] 中国新闻4
[59] 中国新闻5
[60] 星洲新闻6
[61] 星洲新闻7
[62] 中国新闻6
[63] The Star新闻4
[64] 南洋新闻5
[65] 南洋新闻6
[66] Bursa文告18
[67] 东方网新闻1
[68] 中国新闻7
[69] Bursa文告19
[70] Bursa文告20
[71] Bursa文告21
[72] Bursa文告22
[73] The Apple官网

19 comments:

  1. Very detail n in-depth analysis, thank you.

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  2. Revenue is recognised from stage of construction, not from sale. Hence the sale of the Apple shall be distribute into few years time.

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    1. I see, I think you are right, it is impossible that the revenue is only recognised once and no more for the coming quarters. I'm not familiar with accounting. I think I need to find some time to study more about the accounts.

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  3. 你这篇写得很好啊。本来我想得空来研究一下印象马六甲,你的文章让我剩下很多时间 😄。谢谢你。加油。

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    1. 不客气,我就是把所有资料集合在一起,方便以后自己和大家查阅。

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  4. 十分深入的分析,且备有所有资料来源,赞👍
    我是BP人,小时候也曾经在永大买过新年衣,有点情义结,哈哈~

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  5. 十分深入的分析,且备有所有资料来源,赞👍
    我是BP人,小时候也曾经在永大买过新年衣,有点情义结,哈哈~

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    1. 谢谢 :)
      可惜你以后再也买不到YongTai做的新年衣了…

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  6. 世道不好 还可以卖这么多间 不可完全相信。 这是销售策略。

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    1. 嗯,我也觉得是这样。看看接下来业绩如何就大略知道了。

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  7. Excellent write-up indeed EC. Can I share it with my kaki? Permission needed.

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    1. Thanks. No problem, you are always welcome to share :)

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  8. 我想问你如何入手永大的share?

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