Thursday 26 July 2018

AGM游记(2018) —— MYNEWS

MYNEWS在2018年AGM的基本资料
日期:3月29日
时间:早上10点
地点:Bukit Utama Golf Resort




公司Corporate Presentation摘要:

  • 与去年相比,营业额增长大约24%,利润率大约7%。
  • 公司平均1个季度开张18家新店。
  • Dang Tai Wen专长于建立品牌。
  • Akito Nakatsuma专长于宣传。
  • Pn Azizah专长于法律与清真认证。
  • 新的季度,营业额只上升10%,趋势稍微放缓,利润率稍微下降。
  • 不过公司前景依然可观。
  • 目前397家分店,明天(AGM隔天)开始就会有398家。
  • 20%的分店在KL,其余80%在KL以外。
  • 在柔佛的Distribution Centre扩张,由9,000变成17,000,随时可以搬入。
  • 打算建自己的Food Processing Centre,前面为Ready-to-eat食物,后面为Bakery。
  • 预料在2018年底完成,并拥有日本的质量以及100%清真认证。
  • 尝试推出会员卡,先在特定6家分店(1 Utama至Klang Valley)试用。
  • 2018年将会是公司的转换年。
  • 公司将加入更多的食物以及一些有趣的产品。
  • 和日本伙伴合作,提供跟好的食物。
  • 今年打算再开90家分店。


问答环节
问:公司如何面对不断涌入新的竞争对手?
答:目前比较新的竞争对手是Family Mart。竞争其实当公司一开始踏入这个行业的时候就一直存在了。便利店在马来西亚还属于比较年轻,而且那个新的竞争对手只有40家分店。MyNews向顾客们提供三个阶级的商品(高级、普通、低级)。公司也拥有来自日本的品牌作为后盾。在分店与分店之间的基础设施非常重要,必须加强保护。如果分店开得太多的话,会比较难控制。不过MyNews都是自己做的,所以问题不大。公司的优势也是拥有可以合作的日本伙伴。

问:和日本合作的伙伴哪里拥有多少的产品?
答:产品可以一直更改和更换的,也是取决于目前的技术能力。这些产品会根据销售数量而决定要不要更换,我们每个星期都会对其做出检验。

问:公司有打算采取自动售货机的生意方式吗?
答:生意不是死的,只要对生意有好处,都是可以接受。不止自动售货机,公司也试图找寻并跟进其他最新的技术。

问:公司在Klang Valley开一家分店的成本大约是多少?
答:大约255K到265K,会在两年的时间内消耗。目前的成本会比以往的成本高一点,因为一些商品改变了,比如需要添增微波炉之类的。

问:公司依旧会在每个LRT和MRT站里面开分店吗?
答:这些地点需要投标的,一些新的MRT站内公司已经投标了,目前等待着成绩。当然公司希望能在每一个车站都会会有一家分店。

问:和别的便利店比起来,MyNews有什么独特之处?
答:和之前所说的一样,公司提供了三个阶级的产品,所以会拥有比较多的选择,和比较大的客户群。还有就是公司知道两个重要的因素:怎么做?怎么确保去做?

问:公司的收银员都是外劳吗?会面对员工短缺的问题吗?
答:是的,不过公司会逐渐开始减少对外劳的依赖,毕竟最低薪金也一直被调高。目前情况,外劳还是需要用到的,毕竟外劳有他们独特之处。

问:公司销量比较多的产品是什么?
答:最大的是食物和饮料,接下来是烟草,然后是玩具、日常用品、一些服务、水电费等等,详情我们可以私底下讨论。公司目前比较注重投资在食物和饮料那一方面。


问答环节到此结束。
门礼为拥有RM10的会员卡一张。



最后总结:
MyNews算是刚刚崛起的便利店连锁店,虽然规模不及7-11,
不过还是有自己的独特之处。值得关注留意。

Thursday 19 July 2018

AGM游记(2018) —— ECOWLD

EcoWold在2018年AGM的基本资料
日期:3月28日
时间:中午3点
地点:Eco Ardence Sales Gallery



Corporate Presentation摘要

  • 公司依然处于高速成长阶段,与去年相比,营业额提升了15%,盈利提高了62%。
  • 公司大笔的消费是在品牌的打造与宣传。
  • 大部分的宣传都是用社交媒体,因为能较快传播出去。
  • 在2017年,公司Launch了3个Projects,同时也需要更多的员工。
  • 2017年销售额,Klang:3B,Iskandar:0.65B,Penang:0.36B。
  • 在品牌打造和销售额方面,公司是Top的。
  • 公司会继续打造更多的房屋,提高营业额,与其他发展商一较高下。
  • 目前是买入公司股票的好时机。
  • 目前房产市场依旧艰辛,未来将会更为苛刻。
  • 不过公司依然不打算以便宜的价钱来售卖房子。
  • 这也会是我们和我们的竞争者不一样的地方。
  • 原因公司购买的土地是当下的价钱,所以公司必须要有改变那片土地价值的能力。
  • 主要注重在售后服务,以及房子的交通便利(靠近高速大道)。
  • 公司有打造属于EcoWorld买家独有的EcoWorld Resident Club。
  • 公司也会把一些知名品牌,如KFC、Tesco等等,带入公司发展范围。
  • 提供居民们交通的便利,如提供Shutter Bus服务。
  • 与国际学校和教育部合作,开拓教育区域,小学、中学、大学等。
  • 帮助买家寻找租客,同时也在EduCity帮助教授与学生寻找住宿。
  • 打造医疗中心,为年老一辈提供24小时医生以及护士的服务。
  • 目前Progress Billing为6.4B。
  • 2018年Target Sales为6B(包含EcoWorld International)
  • EcoWorld International盈利将会在2018年第3季度后看到。
  • 2019年估计可以迎来第一笔股息。


问答环节
问:年报15页,公司预计2018年马来西亚会有3.8B的销售额,请问分配如何?
答:大约60-70%是Klang,大约20%是Iskandar,大约10%是Penang。

问:2018年EcoWorld International的Sale如何?
答:原本Target是2B,不过在经过收购后,Target提高,变成2.5B。

问:公司gearing上升至0.6x,公司认为最optimal的Gearing ratio是多少?
答:公司还是属于年轻的阶段,所以应该全力以赴。公司认为大于0.75x - 0.95x是比较好的Gearing,可以让公司更为迅速地发展,同时间也提高公司的价值。

问:公司目前会保持现在的Gearing吗?
答:公司必须快速地把Project都Turn Around,尽快把所有的单位销售出去。在多2-3年之后,公司就会进入成熟期,Project也能拿到比较高的销售额,到时候Gearing自然会减少。

问:公司Bukit Bintang的Project整体贡献会是多少?
答:JV的贡献大约是593M。

问:年报第95页,公司JV依然有95M的亏损,什么时候可以转为盈利?
答:马来西亚的产业盈利是根据其建筑的进展来进账的,所以预测转亏为盈的时段会是在2018年之后。

问:年报第142页的Impairment Lose是属于哪一家子公司的?
答:这是EcoWorld Singapore的子公司,主要消费是Marketing和品牌打造。公司在那里打造一个Sale Gallery,可以省下酒店的费用。

问:这些Impairment Lose可以Reverse吗?
答:不能,因为这是纯Service Centre,也是公司用来建立人际关系的管道。

问:公司可以大概讲解一下Batu Kawan那里的发展状况吗?还有公司和EPF合作的细节?
答:公司和EPF的合作是60-40分账,我们彼此都是在Project Level上面的合作关系。Batu Kawan那里将会发展Eco Horizon和Eco Sun,是在槟城第二大桥靠左处,也算是蛮靠拢槟岛的一个地区,同时也是在IKEA对面。那里将会开发Landed和Gated的Mix Commercial计划。槟城并没有很多Gated的地区。Central Park也将会建在Eco Horizon里。公司已经Launch了Landed的房产,也已经卖了不少单位。Batu Kawan是一个成长中地区,目前公司的方策是先推出Landed的房产,之后才会推出Highrise的房产。至于Eco Sun,公司才刚刚提交批准文件,暂时还不是很着急,先等IKEA开张再说(大约在2019年)。这段时间也很多投资者前来开展商店。公司将会用Eco Horizon来帮助Eco Sun增加价值,然后再发展Eco Sun。

问:那么Eco Grandeur呢?
答:Eco Grandeur距离Setia Alam和Sungai Buloh大约20分钟车程。公司购买这片土地的时候,价钱是蛮便宜的。在两个星期前,公司在那里Launch了Semi-D。Eco Grandeur有Eco Business Park V支撑着。大约500K的售价(Landed)在Klang Valley是属于超级便宜的价钱。

问:可否详解一下BBCC的Project?
答:BBCC将会是是一项非常艰辛的计划,同时也是非常重要的计划。由于它前身是监狱的关系,所以没有什么人会想要发展及改变。这是与EPF合作的一个项目,目前已经有Shopping Mall进来了。这也是公司和日本Sony的子公司Zepp Hall合作,在这里打造一个最先进的Convert Hall和Entertainment Hub。目前所有的Infrastucture已经完善了,接下来就是打造一个Hub来把所有东西连接起来。那里也开始发售Service Apartment,50%卖给本地人,50%卖给外国人。

问:公司在2018年预设了3.5B的销售目标,公司如何可以确保取得如此的数额?
答:这个是没有100%确保的,外面有很多因素会直接影响公司销售额。如果看在公司这4年以来的销售额记录,3.5B虽然有点挑战,不过我们有信心可以达到这个数额。公司上上下下所有员工都会尽其全力去达到这个目标。我们要让顾客知道,他们买到的东西是非常值得的。

问:公司一直会有建好的房子进来,公司打算如何处理那些未售出的房子?
答:对于公司的库存,公司会非常小心处理。关于那些未售出的房子,公司有聘请一些年轻的Designer,为房子做出一些设计,并连同家私一起卖出去。这类的房子,很受年轻家庭的喜爱。至于那些工厂,卖不出去的就先租出去。当然,除此之外,公司还有很多策略将那些未售出的Inventory清空。公司绝对不会降价售出的,这也是公司原则之一。

问:公司在未来有计划买更多的地,或者JV吗?
答:去年和今年,公司并没有买入新的土地,公司着重在增强自己的地方形象及品牌。目前市场有非常多的变数,比如来临的大选。在目前不稳定的局势下,不太适合买入土地。公司也不想要无法实行,或者不被批准的计划。公司也非常看重未来的股息,所以也不想在财务上一直添加压力。公司依然想要一直成长,未来还是还会购入土地的,不过不是现在这个时期。公司还有时间,可以慢慢挑选和研究比较适合买入的土地。与此同时,公司也接到了很多JV的邀请,因为公司拥有良好的品牌,能为大家达到事半功倍的效果。

问:公司用来打造的Infrastructure的成本会很大吗?
答:除了新的4个Projects之外,其余的Projects多数的Infrastructure已经搭建完毕了。主要的Infrastructure是连接到Highway的道路,基本上大多数都已经接近快要完工的地步了。

问:公司如果打算派发股息的话,希望可以考虑一下股息再投资计划。
答:在适当的时期,公司会讨论这个事情的。

问:公司提出了一个Rent To Own的计划,可以解释一下吗?
答:这是和Maybank共同合作的一项计划,基本是Maybank与发展商合作,然后房子是属于Maybank的。基本上来说,买家不必给头期,不过需要给租金,而且不能拥有多过一个房地产业。这个计划不Apply在New Lauch的Project。Maybank直接把房子买下来,再将其租给买家。买家就必须和Maybank租5年的房子,之后可以用当初签署的价钱把房子买下来。买家也不用担心房子在这5年里面涨价。

问:请问BBCC的商业模式是怎样的?
答:它是一个Integrated的Commercial Project。基本的商业模式就是有Shopping Mall,有酒店,有Service Apartment,然后有不同的Infrastructure把这些都连接起来的一个巨型发展计划。


问答环节到此结束。
AGM提供午餐,和在Ardence Lab消费25块的Cash Voucher




这些是一些我认为比较重要的Slide。







最后总结:
EcoWorld是一家快速成长的产业公司。品牌和口碑打造得非常成功。
相信这家公司过些年可以成为世界一流的产业公司。

AGM游记(2017) —— YONGTAI

YONGTAI在2017年AGM的基本资料
日期:11月22日
时间:早上10点半
地点:Jaya 99





问答环节
问:年报第16页,The Apple的Project去年Take-up Rate为70%,今年只是72%,为何如此?
答:年报显示的72%是指已经签署SPA的顾客,截至目前为止(AGM日期),真正的Take Up Rate为82++%。目前未售出的单位是Type A的单位,也是方尺比较大、拥有3个睡房的单位。由于这些单位的价钱比较贵,所以销售的速度会比较慢。明年再次到来AGM的时候,我相信应该可以完全售出了。

问:年报第33页,公司预计《又见马六甲》的售票年收入为140M,这意味着公司一年内必须卖出至少1M张门票,也就是1天将近3000张。即使马六甲有很多游客,公司如何确保,并有信心可以达到这个设定的目标呢?
答:目前马六甲的游客很多,不过都是当天来当天离去,游客们一般会选择前往KL或PD过夜。有了这个《又见马六甲》剧场,公司有信心可以至少让游客们有理由停留在马六甲一个晚上。与此同时,公司也已经和数家旅行社合作,大部分的门票已经预售给他们了,所以要达到140M的门票销售额并不是太大的问题。

问:公司有IT专长的人吗?
答:有的,公司是由许多不同专业的人士组成的,当然其中也包括了拥有IT背景及专长的人,他们将会专注于网站已经网上订票系统。Dato Beh本身就和IT团队拥有不错的关系。

问:关于公司Terra Square里的酒店有多少间房?何时可以建好?
答:Terra Square是由购物广场和酒店结合的一间建筑。购物广场的部分会优先建好,预计在2018年底可以完工。酒店则是第二个Stage的建筑工程。酒店大约有192间房。

问:马来西亚有这么多购物中心,Terra Square有什么比起其他广场独特的地方吗?
答:Terra Square将会采用一个全新的概念,是马来西亚目前没有的。它是和一般的购物中心相反的方式来呈现。一般的Mall是采取商店向内的形式存在,而Terra Square将会采取商店向外的形式存在。由于商店朝外,所以进来逛街的人们可以直接看到《又见马六甲》剧场和马六甲海峡。由于商店都是朝外的,所以中心的部分就是停车场。顾客可以直接开车进去Mall里面,一出来就是购物中心了,也可以直接看到美丽的外景。由于有《又见马六甲》剧场在旁,可以为那里的商家提供一些顾客群。


问答环节到此结束。
公司给的门礼:一本记事本,和自家酒店的饮食折扣固本。




当然,和往常一样,顺便参观了一下正在建筑中的《又见马六甲》剧场。
当然,也只能在外面徘徊,暂时进不去。
不过,剧场已经在2018年7月正式开播,所以现在应该是可以进去了。




最后总结:
目前写稿的时间,剧场已经开演了,以目前的状况来看,观众的反应还是不错的。
所以依旧看好公司前程,即使它属于目前市场疲弱的产业股。

Thursday 12 July 2018

AGM游记(2017) —— APOLLO

APOLLO在2017年AGM的基本资料
日期:10月30日
时间:早上10点
地点:新山The Puteri Pacific酒店




问答环节
问:年报第7页,公司营业额一直下滑,请问是有什么问题吗?
答:公司主要生产的是巧克力、食物以及蛋糕。目前最大的问题是原材料。油棕、白糖和可可粉的价钱一直居高不下。公司从来都不在产品里缩减原料的比例,所以也只能在销售价上稍作调整,最近也有调整了一点点。原材料价钱一直不跌,加上最低薪金的提高,公司也面对劳工人手短缺的问题,这直接导致了营业额的损失。公司已经额外申请100个外籍员工了,已经得到准许,不过依然无法满足及解决公司人手短缺的问题。

问:年报第32页,公司目前的机器产量已经是100%了吗?
答:不完全是这样,目前巧克力的机器产量是大约50%,公司目前一天只跑两个轮班,因为之前有试过跑三个轮班,由于没有Supervisor,所以风险有点大,暂时不是很推荐这样做。至于蛋糕那里的产量则是差不多饱和了。

问:新工厂将会有多大的产能?公司有一些欧元,那些是要用来买机器的吗?
答:公司多数的机器都是欧洲那里进口的,这些欧元也是打算用来购买机器的,当时看到欧元汇率很低,觉得是一个不错的转换点,就买入了。其实那些钱也不是不足够的,只是50%买机器的钱而已。至于新厂的产量方面呢,公司要一步一步地来,不能一次过完全增产。Apollo不曾过度生产产品,因为我们认为这样浪费不好。如果真有这个需求的话,才会逐渐增加产能,或者购入新机器。

问:公司在明年可否持续27sen的盈利?
答:公司盈利大幅度取决于原材料价钱,可是原材料的价格不断上涨,公司有打算将成本嫁祸给消费者。成本上涨是祸及所有生产商的,目前每个生产商都不是很敢提高价钱,有些地方甚至无法涨价,一涨价就没有市场,还不如直接离开。所以接下来的阶段,公司的销售额可能会受到一些的影响,公司也将会提高自己本身的生存能力。大体来看,公司还不至于会去到非常差的状况。

问:公司是否可以采用自动化来减少对人手的依赖?
答:目前公司工厂的所在地只剩下10年的期限,如果这个时候在那里安装自动化的系统的话,会比较吃亏,因为那些机器会比较难搬运。公司原本的打算是建好新厂后,在那里的机器进行自动化的研究。目前公司已经开始着手研究自动化的可行性以及实用性了,这也会帮助到公司了解以及做出决定来买哪一种机器。话说回来,其实公司的机器目前有部分早就已经实现自动化了,比如产品的包装就是自动化的。在未来的阶段,我们将会在蛋糕的生产线添加自动化,然后就是Wafer的生产线。这些东西不是一朝一夕的,都是需要许多年才能完成的,公司目前也一直寻找有这些技术和专长的员工。

问:公司说要预留现金来买地,可以解释一下这些年来遇到的状况吗?
答:公司一直保留这么多的现金,的确是想要用来买地的,不过当时候真是遇到了不好的时机。是这样的,当时的6片土地一直就没有得到政府机构的批准信,之后公司有找律政所的人去跟进,依然还有一封没有找到。那些批准信基本上是这样的,由于早些年政府做出新的规划,把那片土地周围的地区规划成为可负担房屋的发展区域,不过其实公司的土地是在更早以前就已经被批准为其他用途,并不属于可负担房屋的发展区域。无奈那封批准信就是没有办法找得到。公司已经从政府部门一直找到了州务大臣那里,还要对他们一阵的解释,说我们并不在那个范围之内,这一连串的事情就搞了非常之久,一直到半个月前才开始有了眉目。

问:之前看到有一个大股东一直卖掉公司的股份,公司对此有何见解?
答:股东卖股,真正的原因我们也不知晓,有可能是获利了结吧。不过幸好的是股价并没有多大的跌幅,还是有一定的支撑点。目前公司股价大约在4-5块,也属于比较合理的价钱。

问:公司目前如何解决外劳短缺的问题?
答:几乎整个市场都受到影响,有些是因为一些季节性的原因。所以公司也经常鼓励员工上更长的班次,或者OT。公司也会争取引进更多的外劳人手。

问:公司如何处理那些低Margin产品?
答:那些都是比较Low Priority的产品,市场并不是很大。而且生产低Margin的机器也属于比较旧的机器。

问:公司打算买的机器是Layer Cake还是Packaging?
答:Layer Cake会比较贵,目前公司的机器都是20+年了,不过目前还是很有效率地在运行着。目前公司跑着3条生产线,那些机器也都还有合约和还能升级。不过未来还是需要增加生产线的,也就是大约增加额外100%新的2条生产线。这些会在新厂实行,那些旧的机器也将会逐渐搬迁到新的厂房,公司也会确保不会影响产品的生产量。新的机器会比较多于在Packaging。

问:新厂公司打算消耗多少Capex?
答:目前公司还没有一个绝对的总结,可能还是会有大约40%的差距。一些机器可能比较贵,好比意大利的机器价钱就比较有竞争性吗,其他的价钱范围幅度非常大,需要一些时间来研究哪个比较适合公司。

问:新机器会产生折旧,这个会影响公司Profit Margin吗?
答:旧机器已经折旧完毕了,不过新机器会增加新的折旧。不过买机器并不能立刻就赚钱的,就好像实行自动化一样,也不会立刻就看到效果,只要付出和回报合适就可以了。

问:如果公司可以完全解决外劳短缺的问题,公司盈利可以提升到什么程度?
答:营业额可以提高10%以上,不过如果OT的话,公司的成本又会提高,不过公司也没什么其他办法,只能这样来提高产量。

问:公司产品在市面上属于什么阶级的?
答:其实公司产品在市场上已经不太算是廉价产品了,不过可以保证的是,品质依然是最好的,因为是由我(MD)亲自审核的。公司也花很多时间训练新一代的年轻人来管理这个食物品质的问题。这些技术不是一下子就能学会的,需要经验的累积,要让他们知道如何处理这些事情,不要发生事情就安静地掩盖事实。在食品试吃必须勇于尝试,那些破碎的、回退的,只要不肮脏,就要可以试吃。不敢试吃的产品就不要生产。

问:公司有100多M的Share Premium,公司打算如何处置?
答:这些是用于投资的钱,原则上不能拿来派息,而且我相信派发红股意义上是不能赚钱的。就让它成为公司的Capital吧。

问:公司有考虑新一代的接班人吗?
答:其实公司有一直尝试保留员工,尽量让他们长期为公司服务。他们是公司的根基,能保留他们越久是越好。食品工业不像其他行业,它比较局限。公司也有训练一班新的管理层,大约50人,都送去外面学习管理及技术。

问:年报第94页,20M的Investment Revenue是什么?
答:那是子公司派发的股息。

问:公司哪个产品拥有最大的市场?
答:这个无法告知,几年前公司就是解释得太详细了,所以竞争者全部都涌到那里去。我们是行业里的佼佼者,基本我们买什么机器,竞争者如果知道的话,就会跟我们买一样的机器。

问:公司有个9.9M的Other Income,请问是什么?
答:一些是投资Public Share的回酬,一些是FD的利息,一些是租金的收入,一些事Forex Gain。


问答环节到此结束。
同样的,Apollo的门礼依然是自家的Apollo产品。



最后总结:
Apollo还是一家相当不错的公司,盈利股息也相当稳定。
就是期待未来新厂是否能发挥任何作用了。

Thursday 5 July 2018

AGM游记(2017) —— PWROOT

PWROOT在2017年AGM的基本资料
日期:8月28日
时间:中午2点半
地点:Plentong自家工厂



问答环节
问:公司依然享有免税吗?
答:是的,公司的免税福利一直到2020年3月。不过某些部分免税的福利有些将会在2019年7月截止。

问:年报20页,公司海外的业务增长了大约30%,可以大略讲解一下吗?
答:其实事实上营业额额是增长了42%,大约70%是因为销量增长,而大约20%是因为价钱调涨。公司选择开拓的市场目前也比较稳定,政治上。最近开拓的市场是伊朗。比较畅销的产品是三合一咖啡。公司预料海外市场还会有增长的空间,不过需要额外的资本开销。

问:年报60页,Note 9里注明有4M的Other Investment,请问那些是什么?
答:原本是FD,不过那个时候银行推荐公司放入Unit Trust,并给予保证。所以公司就放入了,而且这些利息都是免税的。

问:年报60页,公司有高达150M的Trade Receivable,这些会不会存在任何问题?
答:Trade Receivable是和Sales一起增长的,公司必须要给予顾客们一些Credit,不可能所有交易都是使用现金的。不过这个可以不必过于担心,虽然马来西亚在付款方面比较缓慢,不过却是实实在在可以收得到的。


问答环节到此结束。
公司门礼和往年都是一样,自家的产品。



最后总结:
PWROOT和OldTown一样,是不错的长期潜质股。
虽然近期的季度亏损有点大吃一惊,不过相信公司还是有能力扭转回来的。