AGM游记（2017） —— CRESNDO

CRESNDO在2017年AGM的基本资料
日期：7月25日
时间：下午2点正
地点：新山Holiday Villa酒店

问答环节
问：公司目前Project的Take Up Rate和Unbill Sale为如何？
答：公司有4个Project，分别为：Taman Perindustrian Cermerlang（61%，92.8M），Desa Cermerlang（81%，10.2M），Bandar Cermerlang（25% ，70.7M），Data Cermerlang（5%，5K）（以上数据可能有错）

问：目前公司的工厂出租率是多少？
答：只有大约20%。

问：如此低的出租率，是有什么原因吗？
答：这是整体经济放缓，加上一些不确定因素造成的。

问：公司打算采取什么补救方法吗？
答：可能会和一些团体，或者中介讨论，看看如何可以解决这些问题。

问：今年2月的新学生有多少位？
答：大约200名学生。

问：在未来3到5年，公司预料学生数量能达到多少？
答：接下来的几年，学生的数量将以个位数的速度增长。公司是和HELP合作的，学生肯定会比之前多，不过公司也不能准确地对未来作出预测。

问：未来3-5年，公司的教育行业发展将会如何？
答：公司并没有预料教育行业有重大的增长速度，目前可以自我维持。

问：公司的餐馆Project目前进展如何？有盈利吗？
答：2017年的Q4开始营业，自2017年7月开始，业者承诺给公司每年1.5M的盈利保证。

问：公司有多少Trade Recievable已经超过？天，而且还未作Impairment的？
答：大约15.4M。

问：公司的Inventory有多少是属于Complete Project的呢？
答：大约58%为Industry的Project，大约2%为Commercial的Project，那些都是2012年到2016年完成的Project。

问：目前公司的销售量如何？
答：销售量非常低，那些没销售出去的，公司都以出租的方式放出去（80%），当然，必要的话，还是会卖出去的。

问：公司提高管理层薪金的原因是什么？
答：这是根据市场调查，和与其它同行比较而进行调整的。

问：既然工厂出租率如此低，为何不直接卖掉？
答：工厂的需求非常低，公司本来就没有打算卖掉，当然有买家肯出钱那又另外说。目前年报看到的Investment Property是以目前Book Value计算，公司实际成本很低，所以Rental Yield其实还是很高的。目前出租的价钱大约是RM130一方尺，可以提供4-5M的盈利。当然，如果有机会卖出去的话，公司一定还是会卖的。

问：公司180M的Unbill Sales里，有多少是High Margin的产业？
答：大约60%是High Margin产业。

问：公司有Foreign Loan吗？
答：有大约50M马币相等的债务，以美元计算。

问：公司的餐厅行业到底是怎么样合作的？
答：公司拥有餐厅的建筑，不过公司必须承担建筑费用。之后营业之后，公司除了保证1.5M的盈利之外，还有Profit Sharing。

问：未来公司的发展趋势将是如何？
答：公司依旧还是会发展新的Project，不过我们也不会Over Build，当公司达到一定的销量的时候，才会发展其它的项目。目前现金流还不错，公司拥有的土地成本都非常低，地点也非常好，长期来说，盈利应该还不是问题。

问：目前市场如此低迷，公司还有办法提高销量吗？
答：市场主要是需要Landed Property，High Rise的已经是Over Supply了。目前Cluster House的销量不错，而且有很好的Margin（大约30%），公司也积极建造品质比较好的房子。新山有一个好处，就是会有在新加坡工作的人过来购买房子。

问：公司没有专著在学校的发展吗？
答：目前公司的学校非常顺利。学校提供新加坡式的教学素质，所以很多父母愿意将他们的孩子送来我们的学校就读。公司是和HELP合作的，我们也并不熟悉在教育界，还是专著在房屋发展比较好。


问答环节到此结束。


最后总结：
CRESNDO也是惨被低迷的房地市场打击，
虽然不至于亏损，不过盈利却也逊色了许多。

AGM游记（2017） —— KMLOONG

KMLOONG在2017年AGM的基本资料
日期：7月25日
时间：早上10点半
地点：新山Holiday Villa酒店

问答环节
问：为什么公司的Oil Extraction Rate（OER）降低了？
答：公司的Oil Extraction一般很稳定，2017年的Oil Extraction降低，是因为天气的原因。

问：公司的Operating Cost增加了，是什么原因呢？
答：大致上的原因是Depreciation。

问：疲弱的马币对公司有什么影响？
答：成本增加（肥料、机器），比较难聘请到员工。

问：公司有7.7M的Impairment，请问是哪个子公司的？
答：是从？？？和其他三家子公司的。（真心记不起那个公司的名字）

问：那些数额是不是Trade In Nature？
答：不是。

问：公司觉得那些子公司的前程如何？
答：目前不认为那些子公司会对公司财务状况有很大的影响。

问：公司有员工安全的数据吗？比如多少员工在工作上受伤等等。
答：一直以来，公司员工都没有重大的意外发生，因此公司并没有这些数据。

问：那么公司每年花费多少在确保员工安全事件上？
答：目前公司并没有限制花费的数额。

问：公司有打算申请MSPO的Certificate吗？
答：目前公司正在研究它的Requirement。

问：管理员薪金上升了36%，为什么呢？
答：这是根据市场调查，和与其他同行比较而进行调整的。

问：公司子公司的研究什么时候可以看到成果？
答：目前研究的成果依然未能满意。

问：未来数年，公司依然还会有Impairment吗？
答：该子公司处于Inactive的状态，没有任何贡献，未来也有很多不确定因素。

问：公司预料今年可以提高产量20%，劳工短缺问题会影响吗？
答：目前劳工的确有点短缺，不过预料今年还是可以提高产量，Q1已经可以看到明显的提高，所以20%的增长目前应该没什么问题。

问：员工短缺是在沙巴吗？
答：沙巴只是面对一点点的短缺，还可以应付，比较严重的是沙捞越。

问：公司有提供电力给TNB，该营业额是多少呢？
答：大约6M营业额，Profit Margin大约在60%左右。

问：年报146页，公司单单在Labuk就有将近800 Hectar的土地，以年报的数值来看，1 Hectar只有平均30K-40K的价值，这真是该土地的价值吗？
答：当然不是，如果卖出的话，价钱应该是1 Arce 30K-40K，而不是1 Hectar 30K-40K。

问：24%的OER下跌是一次性的吗？还是会一直持续下去？
答：与其说一次性或者持续性的话，Cyclic会比较妥当。这取决于天气的变化，自从去年9月开始天气就很不寻常，油棕树们都不怎么生产棕油了。

问：公司目前以炼油为主要的生意模式，这种模式会一直持续下去吗？
答：目前的状况暂时还没有看到有什么威胁，如果只是做种植的话，不简单。目前如果没有什么意外的话，这个生意模式会一直走下去，公司也花了很多钱提高工作效率。

问：公司去年派发的80%的盈利，今年还会持续吗？
答：未来数年，公司依然会将大部分的盈利派发出去，目前公司也没有购买土地之类的企业活动，如果有的话，才可能会把派息率降低。

问：年报104页，公司Write Off了700K的Inventory，为什么？
答：这些都是完成品，因为结帐的时候，价钱下滑了，所以账目上必须要做Write Off。


问答环节到此结束。


最后总结：
KMLOONG是个不错的公司，从种植、炼油到发电统统都是自己的产品，不浪费。
种植和炼油之间也取得微妙的平衡，公司稳健发展。

AGM游记（2017） —— HARNLEN

HARNLEN在2017年AGM的基本资料
日期：6月6日
时间：早上11点
地点：新山Johor Tower酒店（自家的）

问答环节

问：油棕树平均1个Hectar的种植成本大约是多少？
答：这个非常取决于地点和地形的，首先要计算该种植的未来20年到25年的贡献值，再看要付出多少成本。一些地区地形比较特殊的话，可能需要搭建一些桥梁等建筑，会影响种植成本。不过，以平均而言，是大约每个Hectar 12K到15K之间。

问：年报141页，Rompin的种植地才17K per Hectar这么低？
答：这个价值是由专业的Valuer算出来的，不确定他们是采用什么样的计算方式，不过实际上的价钱肯定不止这些，因为公司已经投入许多的成本在那块地上面的。

问：年报25页，公司的酒店业务去年亏损19M，而今年也亏损6M，是什么原因呢？
答：去年亏损19M，其中12M是Impairment Loss。其实酒店业务还包含了在Sarawak的酒店的产业，也就是公司在几年前购买的，近期做了5M的Impairment Loss。

问：请问1MT的FFB生产成本是多少？
答：Rompin的地区大约RM360，Marranti地区大约RM520（需要处理水灾问题），Pelita地区大约RM372 。

问：请问翻种1 Hectar的油棕平均一年的成本是多少？
答：成本在不同的地区会有不同的成本，平均介于RM300到RM400之间。

问：公司一年1 Hectar的FFB可否从15MT提高到20MT？
答：这个需要取决于树龄，公司平均产量为12MT，20MT的话目前暂时未能做得到，目前最大的问题是员工短缺。

问：请问公司1 Hectar成熟种植地的盈利是多少？
答：目前公司手头上没有明确的数字。

问：请问公司在Sarawak和Rompin的炼油厂盈利是多少？
答：两家炼油厂都是有盈利的，账目里面是没有显示出来。那些炼油厂都是非常靠近我们的油棕园，都是在12KM到15KM以内。一年会有150MT的油棕会送过去炼油，这可以为公司每年省下4M到5M，占据公司0.2%到0.3%的盈利。

问：Rompin的种植地，10K英亩里5K已经成熟，另外5K什么时候成熟？
答：Rompin那里公司有两块土地，其中一片已经完全成熟了，另外一片在2015年开始翻种，2016年翻种完毕，预料2019年可以收成。

问：2013年，公司卖了Sabah的土地，得到185M，用于偿还银行贷款。不过三年后，公司又将贷款提高到RM113M，公司是什么策略呢？
答：公司贷款，是因为要在Sarawak种植4K Hectar的油棕，这需要很大的一笔钱。加上之前卖地得到的钱都派发回给投资者了，所以需要贷款。目前公司依旧在Sarawak种植油棕，接下来的一两年依旧会有很高的贷款。只要油棕可以收成，其盈利就能帮助偿还贷款。现在市场就是要快，如果公司不做，就会被其他人就会抢走了。除此之外，公司也有很多地方需要用到大量现金，比如聘请员工，还有搭建桥梁，避免水灾等等。


问答环节到此结束。
随后管理层也邀请股东享用午餐。


最后总结：
HARNLEN拥有的种植地和其他几家种植公司不相上下，
可惜获利能力却不如其他种植公司来得好，管理层需要加把劲了。

AGM游记（2017） —— KSL

KSL在2017年AGM的基本资料
日期：5月30日
时间：早上11点正
地点：自家KSL酒店

问答环节
问：目前公司Resort的入住率如何？
答：现在（五月）的入住率大约为60%-70%，有时候很难拿到房间，尤其是学校假期期间，人群非常多。不过如果今天你去的话，可以轻易地拿得到房间。

问：公司已经达到是Negative的Gearing了，为何不用钱来买回自己的股票呢？

答：公司会吸取这个建议的，而且未来很有可能会发生。

问：一般在非繁忙时期的时候，酒店的游泳池常常空空如也，不如那个时候以低价让给投资者来游泳池，不是可以一举两得吗？（股东们都拍手叫好！）
答：我们会考虑你的建议的。

问：柔佛South Key的Mid Valley即将开张，这对KSL Mall有影响吗？我们应该和他们竞争，还是在这间事情没有发生之前，把KSL Mall卖掉？
答：其实，如果我们有很好的管理层的话，租客大多数会选择留在这里，不会走掉的。当然，Mid Vally开张之后，人群会分散到哪里去，不过那些喜欢KSL Mall的顾客，最后依然还是会回来的。

问：公司有什么策略来解决Inventory的问题？
答：公司Inventory都是那些还没卖出去的房子，在目前的情况也不是什么新鲜的事情，当公司Launch一个Project的时候，就没有预料会100%卖完出去，比如在Nusa Bestari那一代，就有将近100多间房子没卖出去。那些没卖出去的房子，我们就转换成其他的经营方式，比如变成酒店出租出去。

问：公司对于分配Directors们酬劳的条件是什么？
答：一般都是看该Director的Performance，以及与其它Directors做出比较，还有公司在那一年的盈利有多少。通常，公司会和其他的上市公司作为比较。目前，我们是整个行业里酬劳最低的，而且公司还赚钱。一些公司即时亏钱，Director Fee依旧给得很高。

问：公司在3年里面的Inventoty和Trade Receivable不断的增长，这是什么原因？
答：Trade Receivable高的原因一般都是银行出钱的速度，也就是银行虽然Approve了贷款，可是出钱速度缓慢，公司没有如期收到钱，其实现在你看到的那些Receivable都已经收到了。至于公司的Inventory呢，那是正常的，目前市场的放缓，房屋没有这么快销售出去，所以造就这么高的Inventory。

问：为什么公司要做出Fair Value Adjustment？
答：Fair Value Adjustment是从Investment Property那里得到的盈利，这个是会计的规则来的，这是我们做酒店的，每年年未都要做的一个工作。

问：公司凭单对EPS有多大的影响？
答：凭单已经过期一段时间了，所以目前对公司EPS并没有任何影响。

问：公司打算打造的KSL 2有多大的GDV？
答：大约400M左右。

问：公司在议程里有提到Dividend Reinvestment Plan，可以解释一下吗？
答：这是公司打算以股代息，来派发给股东们，股东们可以选择要股息，还是要股票。

问：这是不是意味着公司将会恢复派息呢？
答：公司会考虑派息的。

问：在某些特定情况下，公司会把KSL Mall卖出去吗？比如说有人出价1B。
答：如果对方开的价钱非常难以抗拒的话，那当然会卖啊。如果有人出价在1.5B到2.0B的话，我们一般就会卖掉了。

问：公司在明年可否保持如今的盈利？
答：公司有很多的发展计划，不过如果购买者都拿不到贷款的话，我们就会卡住了。初步估计，还是可以有盈利的，可是不会很多就是了。

问：公司保留现金的最大目的是什么？为什么不派发股息呢？
答：在建造好KSL Mall之后，公司还有很多计划需要资金。如果派发股息了，之后又Right Issue拿回，那么不是没有意义吗？

问：KSL Mall 2的预期完成时间是什么时候？
答：目前在打桩，大约需要3年时间建好。目前公司还不需要向投资者要钱。

问：我本身是一名Fund Manager，管理层们都做得非常好，从14年到16年都是房地产非常低迷的时期，公司依然可以保持盈利。KSL公司的PE只有4，而且还没有人想买，这是一个匪夷所思的事情。股东们应该多多赞赏管理层，不要只是质问。
答：谢谢你的赞赏。

问：公司股价一直不能升的问题，其实我本身有一个建议。既然Par Value即将废除了，公司何不利用这个时期，将公司所有的Reserve都当成红股派发出去？公司可以来个2送5的红股，因为公司觉得保留现金是重要的话，那么派发红股是最适当的了，而且马来西亚的投资者有一个奇怪的喜好，凡是宣布派发红股的公司，股价一定会上升。所以这也是可以刺激股价的一个因素。尽可能不要派发凭单，因为凭单是短期有利益，长期没有利益的东西。
答：好的，我们会考虑的。


问答环节到此结束。

之后就是股东们投票的时间。
KSL这次采取和其他公司不同的投票方式。
首先在进场的时候，每个人会被派发一个印有QR Code的手环。
投票开始的时候，股东们到会场后面的Kiosk机器排队，
然后看着荧幕点击想要投的的票，之后将手环在机器Scan一下，投票就完毕了。
这个投票速度，比SIGGAS的慢，不过比一般的快许多。

印有QR Code的手环

投票的Kiosk机器

当然，会议结束后，一如往常，管理层都会邀请股东们享用Buffet。
这也是KSL股东大会如此多人的原因。


最后总结：
KSL是所有发展商公司里PE算最低的一个，虽然拥有KSL Mall作为后盾，
不过未来的获利能力还是比较困难和艰辛。