AGM游记（2016） —— DAIMAN

DAIMAN在2016年AGM的基本资料
日期：11月22号
时间：早上11点30分
地点：新山Double Tree酒店

问答环节
问：公司的业务已经多样化，不过帐目却是Consolidated的，可以展示个别业务的成绩吗？
答：公司将业务多样化已经好几年了，每个都拥有稳定的盈利以及现金流。酒店行业方面，每年的EBITA是一直在进步的，而且也有不错的现金流，只是Depreciation比较严重，净利方面比较不好看，不过相比其他JB的酒店而言，算是很不错的成绩了。如需要更详细的帐目资料，可以联络我们的会计师。

问：年报112页，为何有一栋洋房，它的资产价值只有16k？
答：这个洋房其实是Golf Club里面的一栋房子，荒废已久，而且目前情况相当糟糕，并不能住人。三年前，我们已经将其Write Off了。

问：那为什么没有对该洋房实施一些补救之类的动作？难道就放任它在那里荒废？
答：目前该洋房确实已经开始有些清理动作，而且公司也准备了一些预算来为它进行一些补救。在很久以前，曾经有一些买家要购买，不过由于中间出了点事情，导致这5-6年以来我们一直没办法对该洋房做些事情。目前我们已经有对它做了一些东西了。

问：年报81页，为什么Impairment Loss如此之高？以及年报80页，为何Depreciation以及Impairment Loss增加如此之多？
答：这些都是我们对目前资产的价值与上次的资产价值作出的比较，这些资产价值一直在产生变化，所以变化的大小也无法预料。

问：年报87页，公司将钱投资在一个Trust Capital，请问这是怎么样的Trust Capital？
答：这些都是由CIMB主导的一个基金，主要是投资在澳洲的一级房产（有强调并非股票）。这些都保证是100%房地产的发展计划，与公司主要业务相符。

问：年报53页，公司花了将近263M在Purchase of Investment里边，这些又是什么？
答：这些是公司短期Investment的买卖，基本上是将FD转成利息比较高的Unit Trust，由于拿到的利息是免税的，所以公司一直为了这些免税利息而将现金一直反复买进卖出，所以综合起来你会看到一笔很大的数额。

问：年报87页，有大约31.8M和98.1M的Other Investment，这些是什么？
答：31.8M是刚刚提到，CIMB主导的澳洲房地产基金；而98.1M的则是截至今年的财政年，刚刚提到的Unit Trust的当下总值。这个Unit Trust可以随时转换成现金的。

问：公司Reserve有大约600M，可是Share Capital依然这么小，还有，公司酒店业务上升了14%，Double Tree酒店上升了50%，为什么股息下跌了50%这么多？你们管理层非常自私，只为你们自己着想，看看人家会给红股，门礼什么的，我们什么都没有！
答：我们会慎重的考虑你的建议，关于股息方面以前股息比较高，是因为那时是未扣税的股息，自2014年起，公司的股息为税后股息，所以数额也相对减少了。一般上我们是根据当年赚到的钱来派发股息，今年虽然只有5%，不过这个数额已经是今年盈利的55%，也是历年来最高的派发额了，以往平均派发额只有48%。公司拥有自己的派息政策，也会坚持每年派息，不会怠慢股东的。同时间我们也必须要保留一定数额的现金，等待投资机会。我们的Double Tree酒店就是当时用现金购买的。至于红股嘛，我们会商量商量一番的。

问：在澳洲投资的基金又没有做风险管理？谁是整个项目的负责人？是谁授权来买卖这些基金的？要知道，市场是充满风险的，一个人的失误可以导致整个公司面临倒闭危机。
答：我（Mr Eddie Chan）是这整个项目的负责人。我们拥有自己风险管理的SOP，我们将Investment分成几个不同的风险阶段，每个阶段都有自己的Risk Map……（接着是一连串的技术术语）……所以，我们有信心可以将整个投资风险最小化。

问：那么这整个投资的数额到底有多少？
答：不好意思，这个数额我们不方便透露。

问：年报14和15页，在房地产面对如此多的负面因素，公司如何能在来年保持净利？
答：房屋买卖方面，的确有点挑战，主要原因是贷款很难被批准。在Kota Tinggi的房子销售非常不错，可惜那里比较多土著买家，所以影响了Profit Margin（土著有15%折扣），Taman Gaya的销售比较不理想，不过由于卖价比较高，所以营业额和盈利的贡献还算不错。我们也察觉房地产的时事并不好，所以近5年来，公司一直发展可以带来正现金流的地产，比如目前所在的酒店，所以，即使时事不好，公司依然有能力保持可观的盈利。

问：公司多久会revalue土地资产？
答：5年一次。


问答环节就此结束。
外出吃东西的时候，有股东私底下询问管理层有没有红股的可能性。
管理层说，红股只是一个幻觉而已，并不能为公司带来盈利，所以没有这个必要派发。
管理层还说，每年AGM都被股东骂，真是有点无奈。
最后，DAIMAN的门礼为一本精美的小册子。

总结：
DAIMAN有非常高的净资产和保留盈利，
不过基于房地产市道不好，所以盈利也漂浮不定，其股价也因此而长期保持低迷。

AGM游记（2015） —— DAIMAN

DAIMAN是一家上市悠久的公司，据其中一位股东说，DAIMAN的股价曾经去到10块。
不过那是很久很久以前的事情了，当时是疯狂牛市的时候。
之前有文章盛传DAIMAN所拥有的土地价值也是相等于股价的10块钱。
所以我稍微看了一下DAIMAN的地库，虽然我不懂市价，不过也知道其价值确实不菲。
DAIMAN帐面上还未重估的土地就有600M的价值，相等于每股大约RM3.00的价值！
从而可见，DAIMAN隐藏在其背后的资产是多么雄厚啊。（而且这还未纳入其他资产）
DAIMAN主要行业是柔佛的一个发展商，有参与政府的可负担房屋计划。
除此之外，DAIMAN还参与贸易与一些产业投资如Landmark、Daiman Bowl等。

而如今AGM举办的地点，正是DAIMAN自己的投资产业，Double Tree Hotel。
以下就是AGM的场景。

（最近不小心发现，DAIMAN主席竟然是纳吉的二哥！[ref][ref2]）
DAIMAN的AGM也是属于人数众多的一家公司。
过程中，有不少股东，提出了不少的问题，如下：

问：为何去年的盈利下降了？
答：新山的房地产毫无疑问开始降温了，这个可以从公司盈利的数据看出来，这是无法欺骗任何人的。而房地产降温的主要原因，是因为金融机构的紧缩政策，银行们都控制住发放贷款的总额，导致很多买家无法申请得到贷款。再重申一次，买家是有的，而且很多，只是很遗憾的，他们都很难得到银行的贷款，买不到房子，心有余而力不足。而且这个情况预料短期以内都不会好转。

问：公司的Medical Suite和酒店为什么还是亏损？Medical Suite的5楼不是有很多空间吗？有没有这个可能把它转型成类似Age Care的业务？因为这是目前市场的趋势。
答：其实你所说的这个Age Care的业务公司已经开始付诸行动了。公司是和一个叫“Cheetah Group”（译音）的公司一起合作，等待机会开发这个商机。在Medical Suite里我们还缺少Medical的租客，我们也在积极寻找中期和长期的客户，不排除开放给非Medical的租客进来。至于酒店的业务，虽然账目上呈现亏损，不过这是因为包含了大约13M的贬值。虽然我觉得将这个贬值算进盈利里有点荒谬，不过这个是账目的守则，也拿它没办法。可以向你确保的是，酒店业务已经有很大的进展，而且在EBITA算是正现金流，长期的话，业务的价值一定会上升的。还有，酒店今年花费了一次型的翻新，大约90%的家具用品都换成新的了，顾客们看到了也感觉非常开心，纷纷给予称赞。

问：公司目前的土地库还可以支撑多少年？
答：要看地区，有些地区可以支撑比较久，有些就比较快。比如Kota Tinggi和Taman Gaya一代可以支撑比较久，大约5到6年吧。不过整体来说，公司地库非常饱和，支撑个10年都不是问题。

问：今年的Provision比去年的又多了45M，又是Prima的Project吗？
答：非也，45M是GST的影响，实际数额只是32M，而且这也是因为通货膨胀的影响。这些都是由专业的会计师算出来的，我们只是依照会计政策写出来而已。另外，我们目前有一个RMMJ的Project（Rumah Mampu Milik Johor），位于Kota Tinggi。

问答环节就到此结束。接下来的议程就不必多说了。
之后就是吃小食和聊天的时间，我尝试加入他们，不过基于我对房地产的认识不多，
只能在一旁聆听，听到什么，过了怎么久也忘记了，显然我对房地产没有什么兴趣。
AGM也就在这么一个欢乐的结局下结束了。

总结：
DAIMAN背后拥有非常庞大的土地资产，无奈如今房地产降温，导致股价不振。
有这么高的资产作为后盾的话，长期投资DAIMAN，料想最后应该不至于亏损吧。

AGM游记（2014） —— DAIMAN

近期真是忙呀，忙得几乎喘不过气来，
原本草稿已久的这篇文章也一拖再拖，一直到现在才有空去写出来。
接下来陆陆续续会有几个AGM要去参加，不懂时间上配合上来没有，
不过，现在先把将近三个星期前，DAIMAN的AGM过程写出来吧。

DAIMAN，是一个发展商，有参与一马房屋计划。
去年的AGM是在Thistle Hotel举办的，今年特别一点，就在自己的办公楼举办。
说到这个办公楼 —— Double Tree Hotel，如果住在JB的人应该知道，
这个Double Tree Hotel的建筑，前身是Menara Landmark，是个像Lowyet一样的IT城，
当前我初到JB念Degree的时候（大约7年前），当时Menara Landmark还相当有名，
不过不懂为什么，它们的生意每况日下，一年不如一年，
里面的商店一间间地关闭，等我回过神来的时候，Menara Landmark已经近乎一个死城了。
也不知道什么时候，DAIMAN开始对这个建筑感到兴趣，便出手将整栋大楼收购下来了。
当时有一段时间，Menara Landmark一直处于装修的状态。

终于，在今年，大楼装修完毕，
Menara Landmark也从电脑城改造成了一个酒店，并且译名为Double Tree。
Double Tree是位于JB市中心繁忙的地区，
围绕着Double Tree的建筑是一系列的医药保健疗所。
当中眼科、妇产科、耳鼻喉科等等，不计其数。
基本上你有什么病，过来这里肯定找得到适当的诊疗所。
那一大堆的诊疗所又与Double Tree Hotel内部相连，可以通行自如，非常方便。
Double Tree也只是下面几层为酒店，楼上几十层都是可以出租的办公楼。
所以无论地点、租金、前景，Double Tree都属于不错的投资。

回到AGM，DAIMAN的AGM就定在Double Tree Hotel里面。
经过装修之后，场面焕然一新，当我一进入酒店，就觉得环境相当不错。
乘搭着电梯，来到第11楼之后，就是AGM的场所。
DAIMAN也如去年一般，人山人海。

当然，在注册的时候，DAIMAN也趁机在一旁摆Booth， 宣传着他们的房产。
我过来的时候已经将近11点了，匆匆注册了之后，就进去会议室里面了。
当我一进入会议室的时候，里面已经坐满人了，只留下最前面第一排的位子。
（不懂为什么没有人愿意坐第一排的位子，我也不怎么想坐）
由于已经没有位子了，我只好与几位一起到达的股东到最前面的位子坐下来了。
由于我的位子是最前排，所以拍到的照片也是最靠前的。

会议很快就开始了。首先，主席先向股东们致谢，
并且很庆幸可以在自己的酒店举办AGM。
之后，就进入精彩的问答环节了。
有三个股东发问了一些问题，为了方便阅读，我就都把它们集合在了一起。

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问：公司在Non-Current Liability里的Provision好像有点高，公司有什么解释吗？
答：公司的Provision是根据IFRS（International Financial Reporting Standards）设定的，是计算建造房屋的成本，每一年，公司会根据建筑商给于的资料，初步估计将来会用到的成本，这也是经过公司会计师的审查之后出来的结果。并且Provision会随着房子市价而提升的，所以在预算Provision的时候，公司会加入这个因素。
（Provision是预提某某费用，预计可能发生的费用或负债，在IFRS属于Liability）

问：那么预算过高的Provision会对公司有什么影响吗？
答：基本上，只会对纸上盈利有影响。

问：可以在年报上列出公司所有房子和土地当前的市价吗？
答：年报上显示的已经是最新的市价了。根据Bursa的条例，每个公司在5年之内一定要将自己的资产（房子和土地）重估，所以那些数据会每5年更新一次。公司下一次的资产重估是在2016年。不过，公司希望股东不要在意这个资产的面价，因为如果到时候那个土地拿来发展，或房子拿来卖出去的话，还是会得到它们应有的价值的。

问：在现金流里面，Investment Property还是负数的，是Menara Landmark的缘故吗？要如何解决呢？
答：如果你看去年的年报，公司在Investment Property里有一个很大笔的Capital Gain，那是因为之前卖了一幅地赚回来的，是属于一次性赚副。那幅地公司没有办法发展，卖出是最好的方法。相比之下，今年由于收购Menara Landmark，早期的时候，租金不足，加上装修，所以账面上会呈现亏损的状态，不过现在（即2014年11月）已经渐渐步入稳定的局面了，出租率也达到了80%，加上附近医疗所的崛起，租金自然可以逐步提升，并且，公司拥有全柔佛最好的停车场（虽然我不怎么赞同），可以提供强劲的现金流，公司相信之后必定可以将Menara Landmark转亏为盈的。

问：公司拥有727M的Retain Earning，公司有何打算呢？有没有考虑派发红股？
答：这问题似乎每年都会提到（全场大笑），公司会考虑派发红股，不过目前是没有这个打算。至于Retain Earning呢，公司每年都会派发股息，如果有特殊的Capital Gain的话，公司也会派发特别股息的。

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问答环节就到这里结束了。

之后的流程也是没有什么问题，就都很快地通过了。
会议结束后，公司有准备茶点，还有停车费公司全包（自己的酒店嘛）。
虽然没有午餐、没有门礼，不过看起来公司还是挺慷慨大方的。
只是在享受茶点的时候，遇到刚才那个询问红股的股东，
那股东就像我们抱怨：年年都问公司拿红股，公司年年都不派，真是郁闷。

之后，我也遇到了之前APOLLO遇到的几个老Aunty老Uncle，
又和他们一面吃，一面吹水。不吹不知道，原来那群老Aunty老Uncle都是投资股票的，
不仅如此，他们整个家族都是股票起家的。
看来，我遇到了非一般的人物了。
当然，她们也大力推荐DAIMAN这个公司，声称DAIMAN还是属于低估的公司，
有朝一日，DAIMAN必定会爆发，只是等待时机而已。
当然，经过了两次的AGM，我个人也是觉得DAIMAN这公司非常不错。
单看它手头上未重估的资产已经有每股RM5.17的价值了，
现价为RM2.70，且不是超级便宜？
重估后，我是不懂会去到什么程度，不过那些老Aunty说去到RM10也不足为奇。
所以现下，趁着这个石油危机，可以买上一两手DAIMAN的话，其实也蛮不错，
毕竟DAIMAN每年都会有大约10sen的股息，大约3.7%，比FD好很多了。
有兴趣投资的朋友，不妨可以研究一下DAIMAN这个公司。