Thursday, 14 March 2019

AGM游记(2018) —— DOMINAN

DOMINAN在2018年AGM的基本资料
日期:8月27日
时间:早上10点
地点:新山Holiday Villa酒店


问答环节
问:年报77页,Note 14,公司有多少已经超过150天,还未能收回的账?
答:截至8月15号,这个数额大约是1M。(大约990K)

问:公司有何策略可以收回这个990K吗?收回概率是多少?
答:目前公司依然和顾客谈判当中,回收概率公司目前还不肯定,不过如果需要采取法律行动的话,公司会对其做出适当的Provision。

问:年报82,Note 19,其实什么是Banker Acceptance?
答:Banker Acceptance(BA)其实和Trust Receipt(TR)差不多一样。唯一不同的是,TR可以在任何时间偿还,而BA只能在已经决定好的截止时间偿还,就是说BA不能做Early Settlement。采用BA的主要原因是可以节省利息。TR的利息一般是BAR + 1%,而BAR目前是6.8%,也就是整合7.8%的利息。BA的利息是Cost of Fund + 1%,Cost of Fund每天都在变动,目前的数据是大约3.8%,整合起来就是4.8%,也就是说,公司可以省下大约3%的利息。

问:BA是不是越多越好?
答:BA越多,意味着公司有越多的Purchase。

问:公司有按时偿还吗?
答:这是当然的,公司从未逾期偿还过。这个非常重要,因为哪怕你只是没有偿还一期,以后银行就不会相信你了。

问:公司BA的利息是4.8%,而公司的Profit Margin是少于4%的,这样公司如何能赚钱呢?
答:公司的净利是利息之后的数额。也就是说,要先扣除BA的4.8%利息,才能有4%的Profit Margin。

问:公司可以解释为什么坏账比起去年增加了很多?
答:公司只是Write Off了164K的坏账而已,你指的那些其实并不是坏账,而是超过120天还未能收到的账,当然它有可能变成坏账。公司在给与顾客Credit的时候一般都会非常小心,因为只要给出Credit,就会有Credit Risk。我可以给你一个参考数据,假设你说的这个990K被Write  Off了,加上Provision的604K和真正Write Off的164K,总共是1.5M的Write Off,其实这整个数额也只是占了营业额的0.23%而已。当然公司还是会认真看待这件事,也尽可能地把这些风险降至最低。

问:公司可以说明一下关于新加坡顾客那个坏账吗?
答:在三个月,那位顾客已经还清那笔账了,整个案件也宣告结束了。我们获得了40K的现金和他们13.8M的公司股票,虽然他们的股票目前停牌当中,不过预计将会在9月尾复牌。这也意味着这笔坏账成功索回了。

问:年报第10页,公司未来可以持续增长潜力吗?
答:公司尽力地在国外提高自己的营业额与盈利,不过成长必经伴随着风险。比如在越南与泰国,收账就是一个问题。所以,如果你要有一个非常快速的增长,那么伴随你的风险就会非常大。公司觉得还是一步步过去会比较稳妥一些,这样可以减少Credit Risk。这是我们认为可以做到最好的,因为泰国和越南的法律和规矩并不是很完善。

问:请问公司Distribution的部分,多少是来自工厂,多少是来自第三方?
答:全部都来自第三方。

问:年报38页,请问3M的Foreign Currency Translation是什么?
答:这是公司在自己子公司的一些投资,当公司投资的时候使用的汇率,和目前的汇率不一样,就会出现这个Foreign Currency Translation的数额,只是字面上的涵义,并不是真正的盈利或亏损。

问:公司的盈利似乎不会被汇率的变化影响,为什么?
答:其实公司50%的Purchase是以美元来购买,而公司20%的Sale属于Export,所以公司属于Net Import。这也是为什么当美元下滑的时候,对公司其实是比较有利的,这个和其他的家私行业不一样,因为他们都是以出口为主。当然,但美元强劲的时候,公司就会比较没有那么好了。

问:公司有对冲汇率的计划吗?
答:其实公司有一些汇率的对冲。公司有一个Foreign Currency户口,可以把一些美金暂时贮存在那里,但需要以美元付款的时候,就直接用那个户口来支付。这可以避免汇率的影响。不过对冲需要成本的,而且也有一定的Limit,所以其实对冲的帮助并不是很大。


关于股息的讨论:
(股东A)股息可能对凭单投资者不好。
(公司)有两类人,一类人喜欢股息,一类人喜欢资本增值,必须平衡。
(股东B)只要派多股息,股价自然上升,凭单也自然会有价值。
(股东C)公司可以把一年4次股息变成一年1次或2次,这样会看起来好像比较多。
(股东D)公司保持一年4次股息,如果那年业绩特别好,可以给个特别股息。
(股东E)公司可以做Dividend Policy。
(公司)Dividend Policy会限制公司举动,比如在运作出现问题的时候。所以公司自己尽可能保持稳定派息就好。


最后总结
Dominan是一家比较保守的公司,举动比较中规中矩,所以比较稳重。
公司股息相当不错,虽然股价一直保持低迷,不过依然可以当作稳定股来投资。

Thursday, 7 March 2019

AGM游记(2018) —— TNLOGIS

TNLOGIS在2018年AGM的基本资料
日期:8月25日
时间:早上9点半
地点:自家Kempas工厂



问答环节
问:年报第8页,公司运输和房地产两个行业未来展望如何?目前的趋势还会一直保持吗?
答:目前公司最大的挑战是越来越多的竞争者,尤其是Warehouse服务那里。目前有一个非常大的竞争者,来自新加坡,他们拥有很大的货仓,并且提供非常便宜的租金来收获顾客,这个举动大幅影响了公司的盈利。未来趋势估计也会有更多的竞争者,不过在一带一路的帮助下,估计需求也是有有所增长。所以公司将会为了这个未来的挑战预先做好准备,好让自己可以处在一个比较有利的位置。至于房地产业,公司依旧还是有信心可以在今年取得盈利。目前公司在开发新的房地产计划时已经非常地谨慎了,这也是为什么你看公司已经有一段时间没有Luanch新的Project了,不过公司地地库还是非常充裕的,时机到的话,公司才会开发这些土地,不过以目前趋势来看,不会像之前那么大了。

问:这是不是意味着接下来将不会看到盈利的增长?
答:还不能这么说,因为目前只是第一个季度而已,公司还有三个季度要走,信心还是有的。根据分析者,我们国家的GDP会去至5%,所以我们相信这些艰难的经济状况将会好转,公司也会尽自己所能来获取最好的利益。以目前这个时间来说,还是属于太早了。


问答环节到此结束。


最后总结
TNLOGIS业务目前面对了新的竞争者,以及房地产疲弱的周期,
如果它要获取更多的盈利,公司必须得想办法,并付出更多的努力才行。

Sunday, 3 March 2019

AGM游记(2019) —— JCY

JCY在2019年AGM的基本资料
日期:2月27日
时间:早上10点
地点:新山Grand Paragon酒店


问答环节
问:年报第7页,公司营业额因为汇率与发货数量减少的原因下滑了,硬盘的未来似乎正在萎缩当中,公司认为接下来的成绩将会是如何呢?
答:在不久后,公司即将公布季报,关于公司的前景,那里的Note B3将会有比较详细的讨论。

问:年报第9页,公司实行了Horizontal扩张,请问这为公司带来了怎么样的效果?
答:公司在HDD的领域里的扩张目前还在持续当中,公司预料可以从中在未来得到一些比较好的回酬。

问:关于这个扩张计划,公司打算多元化去那些领域?
答:这些领域包括SSD硬盘、汽车零件以及其他需要精密零件的电子产品。

问:公司在自动化进行了投资,以减少员工的依赖,目前这些自动化的投资有为公司带来任何好处吗?
答:公司所有的投资都会预先经过成本与回酬的分析,只有可以在适当时间内带来好的回酬,公司才会批准投资并执行。公司投资的机械化与自动化可以帮助公司在如此艰难的环境中保持可竞争的位置。

问:公司在2018年做了90M的Impairment,请问在2019年还会有Impairment吗?
答:截至目前为止,公司没有看到任何在今年产生Impairment的可能。所以2019年预料不会再出现Impairment了。

问:年报78页,给予员工的开销增加了9.8倍,为什么?
答:主要原因是员工开销的Reclassification。去年,员工的Allowance是被归纳为Other Staff Expenses。

问:关于公司的前景问题,公司可否给予一些看法?
答:这个问题涉及了管理层的对未来的展望。刚刚公司也提到,过多一会儿,公司将会有Board Meeting来讨论上个季度的事情,包括会在Note B3提到的近期和长远的展望。在一般情况下,这个问题会涉及一些Forward Statement,所以在未经过正式公告前在此发表会比较不好。不过,当我们讨论及整个半导体市场(不止HDD市场和SSD市场)的时候,它们在近一年来都面对着比较困难的环境。就连SSD都的Profit Margin都下滑了,例子就是Samsung的SSD Profit Margin从58%下滑至40+%。不过硬盘的Real Density持续快速地上升,目前一个硬盘已经去至16TB。15年前,这个容量可以生产出64个硬盘。当然,速度也是关键之一。如果看看整个硬盘的行业,需求依然是有的。之前公司也是非常幸运可以处在一个成长中的行业,目前这个行业依然在成长当中,除了当中技术上的改变,这造成一些零件开始减少了。虽然现在的零件有比较高的价值,不过数量确实减少了。无论如何,目前公司依然是处在于一个比较舒适的位置,除了顾客的Outlook,这也是公司做了Major Impairment的原因。如果你看JCY的EBITDA,公司依然非常乐观,以及依然可以保持正数的现金流。虽然硬盘行业成长比较缓慢,不过公司依然还有增值的空间和可以一些可以增加赚幅的地方。公司拥有制造精密零件的技术和经验,我们相信这个能力让我们在未来市场中保持一席之地。总结来说,JCY目前正在一个转换的过程当中,能成功的话,这将会是让人非常兴奋的一件事。

问:年报97页,公司的Capex减少了,请问2019年的Capex如何?
答:这个在之前有稍微提到了。当公司做出扩张(Expension)、多元化(Diversification)和购买仪器的时候,管理层将会预先对其做出成本回酬的分析,看看是否真的需要这份Capex,是否能为生意带来好处等等。公司必须要看长远,不是只是看3个月或者6个月,这也是为什么公司会做出巨额的Provision。这些Provision是为了Outlook而做出的,而然那些机器依然可以正常运作,只是可能生产的产品与未来的预判有点冲突。所以,公司在处理Capex方面非常小心,除非是必要的,比如维修一些仪器,或者需要更换或升级。所以公司不会轻易批准Capex,这也是Capex减少的主要原因。不管怎样,公司依然有非常健康的现金储备,虽然有很多不同的Diversification计划在前面,公司不会冒冒然跳入,除非我们很清楚它能在未来为公司带来好处。


最后总结
JCY处于疲弱的硬盘市场,虽然生意依然可以达到正现金流,
不过最终还是要看它是否可以把自己转换成一个比较拥有优势的领域。

Thursday, 28 February 2019

AGM游记(2018) —— MATRIX

MATRIX在2018年AGM的基本资料
日期:8月16日
时间:早上10点半
地点:自家D'Tempat Country Club


问答环节
问:请问公司与台湾合作的医院目前怎么样了?什么时候可以开始运营?
答:这项合作的MoU已经被终止一段时间了,原因是股份上与管理上的一些问题。公司为了确保股东们的利益,选择终止这项合作。公司依然在找寻新的合作方,目前暂时还不是透露的时机。公司建造医院的计划依然存在,只是需要寻找到适合的人来管理这家医院,因为公司并非管理医院的专家。找到一个有心要参与和管理医院的合作方,将能进一步提高公司的利益。

问:公司目前在印尼的项目进展如何?这个计划会执行多久?
答:目前公司已经和印尼的公司签署了MoU,主要是在Jakarta建立一个Islamic Finiancial District。目前公司还无法透露过多的信息,因为公司还有6个月的时间来商讨合作方式。只能告诉你,目前计划依然在进行中,而且也进展得非常顺利。

问:我们将会负责所有的设计、建造吗?
答:不是,基本上在第一个项目,公司会先处于一个比较被动的地位。

问:公司在这个项目上会需要投入一些资本吗?
答:是会投入一些资本,不过详情依然在商讨中,所以暂时还是无法告知。也不必担心,目前的进展还是非常不错的。

问:新政府的更换,对公司有什么影响吗?
答:坦白说,我们是生意人,不管换不换政府,我们会寻找一个适合的方式来经营公司。我们也不参与政治,所以依然会按照公司的生意模式进行营业。目前没有看到有任何的影响。

问:高铁计划被取消,对公司的影响是什么?
答:当公司实行产业规划的时候,并没有把高铁的因素考虑进去。不管高铁执行还是取消,公司依然会按照原本的计划走下去。当然如果高铁计划能继续执行的话,这会对公司带来额外的好处。不过即使高铁取消,单靠Sendayan自身的优势已经能有非常好的回酬了。

问:公司如何与临近的大型发展商,如IJM、Sime Darby等竞争?
答:公司拥有自己的生意模式,同时也欢迎任何竞争者。过去5年,相信通过业绩公司已经证明了自己的能力,面对竞争者,公司依然可以从容不迫。即使有新的竞争者进入,公司也会坦然面对他们。过去公司可以售出房屋,之后当然也是可以。

问:请问芙蓉房屋的需求量如何?
答:目前的趋势,大约60-65%的买家都是来自吉隆坡,因为在吉隆坡,500K到600K只能买到一个很小的单位,反而在这里不止房子大,而且还拥有许多设施,比如这里有很好的学校与保安,而且开销也比较便宜。相信未来的需求会也越来越多。

问:公司可以给个买家的详细分类资料吗?
答:其实在刚开始的时候,大约2006-2010年那段期间,买家可以按种族来分类。当时的分布大约是95%土著,和5%非土著。之后,随着公司名誉的上升,加上吉隆坡房价飙升,多数的中产阶级的家庭也开始接受在芙蓉的房产。当然也归功于良好的宣传,吉隆坡人也接受了“在吉隆坡工作,住在芙蓉”的慨念。所以,至2010年起,吉隆坡的买家从10%提升到目前的65%。目前公司产业的买家种族比例大约是40%巫裔,40%华裔,以及20%印裔。截至今天,公司已经售出大约12K的房屋单位,其中大约50%巫裔,35%华裔,以及15%印裔。相信在15K的单位完成之后,比例将会是大约45%巫裔,40%华裔,以及15%印裔。

问:请问外劳薪金的增长对公司的影响如何?
答:影响不大,根据公司的建筑数量,薪金的增长是公司可以吸收的成本。公司对于成本的预算是非常不错的,公司的Profit Margin一般都能控制在大约25%上下,公司也会尽力地去保持这个赚幅。

问:年报45页,KLIA Linkage和Paroi-Senawang-KLIA高速公路如何有利于公司?
答:当公司策划整个BSS的时候,会把政府在Micro Planning的部分纳入考量,包括这些提到的Infrastructure,如果这些Infrastructure能完成,当然会让公司获得很对额外的好处。

问:在KLIA工作的人是公司的目标和潜在购买者吗?
答:是的,公司的目标不止KLIA,而是整个Inner KL,所以目前公司的购买者从之前5%来自KL的人士,一直到目前的65%来自KL的人士。当然,KLIA那里本身就贡献了一个不小数目的买家。公司非常有信心,这些数目会在刚刚提到的Infrastructure完成后,更为提高。

问:公司可否知道那些Infrastructure什么时候会完成?
答:Seremban-KLIA的高速公路原本预计完成时间是去年年尾,不过由于一些延迟,所以他们预计会在今年年尾完成。我们也希望他们能如期完成。

问:年报155页,公司Write Off了一些坏账,请问这些坏账是属于那个部分的?
答:这些Bad Debt是属于Matrix Global School,属于教育业务的坏账。这是一些公司已经无法收到的学费,所以在会计的基础上,公司会把他们归类为坏账。其实,当初公司成立这家学校的时候,公司采取了比较宽松的政策,一些父母也向公司要求以分期付款的方式来支付学费,公司也是答应的。一般的学院在你没有付清学费之前,不会让你上课。为了让孩子们可以安心学习,我们也选择采用比较人道的方法。不过,还是有一些父母让孩子在中途退学,而且也不支付拖欠的学费,所以我们也只能Write Off这些坏账。

问:年报155页,公司有大约400K的Impairment Loss,请问是什么?
答:和之前提到的是一样的东西,只是坏账是已经确定无法取回的,而Impairment Loss是还在索讨的过程当中,有机会回收,或成为坏账。同时间,公司也做出宣布了,自今年9月起,如果学费未能缴清,学生就不能进入学校。经过4年,公司觉得已经是适当的时机来实行这个比较严谨的政策了。

问:年报156页,公司有5.4M的外汇亏损,请问这个是和澳洲的计划有关吗?
答:是的,这是在澳洲的房产计划带来的外汇亏损,当时候的汇率是大约3.08,而目前的汇率是大约2.90。所以每次总结会计的时候,必须以之前的汇率作为成本来计算。

问:在GE14竞选时期,为什么Dato Lee曾经比较高调地支持某政党?不管谁执政,公司不是应该都保持中立吗?
答:(Dato Lee)我其实并没有支持哪个政党,我只是支持目前的政党(原话:I am only supporting the party of the day)。当GE14竞选时期,我只是回去并支持我自己的家乡,我想在自己的家乡哪里做出一些贡献,所以贡献了一些金钱方面的援助。这份援助是持续的,即使换了新的执政人也是一样,就像之前答应为一个中学提供援助打造礼堂一样,即使新的MD上阵,我们还是延续之前的承诺,继续提供援助。这些援助其实是Community Services,而不是Political Services。如果你回看GE14竞选时期时我的举动,我其实并没有支持或谴责任何政党,我只是回到我自己的家乡,为我自己的家乡做出贡献,仅此而已。

问:公司可否有打算在KL购入更多的土地?
答:公司拥有相当充裕的土地,除了KL和Seremban之外,公司在Kluang还有发展计划,国外公司在澳洲和印尼也有计划。对于扩充地库,公司有自己的政策,我们不会随便在外面买一片土地,这片土地必须要可以对公司未来带来收益,如果你问我们会不会购入更多的土地,当然,我们是做生意的,只要有赚钱的机会,我们当然会抓紧这个机会买入,当然,这个必须要在衡量风险之后。以目前公司的地库,公司可以发展至2027年。
其实公司会在KL发展,是因为上市的时候,分析员们都觉得公司应该在KL露个面,并参与一些发展,所以公司才买下这片土地。在KL那里,就1 arces的土地就要价46M。公司上市的时候,在这里花了46M买到了235 arces的土地,这是价钱的差异。而这个235 arces可以得到1B的GDV,反之KL的1 arces只有250M的GDV,而且KL的风险还比较高。所以公司还是会著重发展森州。KL我们会去的,不过目前有一个Project,之后也会有一个在Puchong的Project,这两个Project应该也足够我们消化2-3年了。第一个Project是在2014年买入的,一开始我们打算发展大Unit的房间,不过在2015年房地产有点放缓,那些比较High End的产业销售也是停滞。所以我们改变策略,因为1M以上的房子在KL会比较难卖出,即使今天也是如此。我们把公寓设计成小单位,就是400间大约600平方尺的Studio,和104间2房或3房式。我们在几个月前Launching,并且成功出售了80%的单位。其中大部分是Studio,2房式与3房式反应非常冷淡。我们必须到国外(新加坡、香港、台湾、印尼等)做出宣传,而且效果也不是很好,比如在新加坡就只售出3个单位而已。所以延迟了2年还是值得的,目前80%的销售至少不会对公司带来问题。所以目前KL High Rise的房子不是公司的重心。公司的重心还是属于Landed房子。而且High Rise的房子你Launch了必须要建完整栋楼,不能因为没有出售就少建一楼。反观Landed的就不一样的,我们可以根据公司的现金流来策划建筑的次序。

问:年报192页,Note 20,公司拥有Sukuk Wakalah的新债务,可以解释一下这个Sukuk Wakalah是个怎么样的贷款吗?为什么公司只是贷款了3个月的时间?
答:Sukuk其实是拿来充当一个候备,当时机来到,比如出现可以购买好的土地的良机,我们可以有更好的速度和价钱来商讨。 目前这个Sukuk的贷款其实是用来Offset公司手头上的Term Loan。因为利息上的差异,这样做可以节省利息(7.8%降至4.7%)。剩余的就是拿来预备,因为近两年房地产处于比较停滞的状况,拥有这个低利息的Sukuk可以很容易的融资。

问:年报197页,公司的Staff Cost从47M提高到61M,请问是更多员工造成的吗?
答:Staff Cost的提高不只是因为员工的增加,公司根据员工的Performance提供的奖励也是成本提高的原因之一。

问:公司在未来有额外的ESOS计划吗?
答:目前公司没有任何新的ESOS计划。

问:公司的ESOS反应如何?有助于公司留住员工吗?
答:第一批的ESOS全部被认购了,第二批的ESOS几乎全部也被认购了,除了5月那批,因为股价下跌,造成认购价高于股价。大约10%的ESOS没有被认购。至于那些认购的员工可以说大部分都觉得很满意,所以公司才能发展得如此顺利。公司自上市以来取得了非常不错的进展,这个不只是管理层的功劳,员工也是占了非常重要的部分,所以公司选择以ESOS的形式奖励员工。公司每个季度都能派发至少盈利40%的股息,这是员工们的努力得到的成果,他们也应该得到相应的奖励。

问:公司可以考虑DRP来节省现金流。
答:这个问题去年有股东提及。公司由于每个季度都派发股息,所以每次股息的数额会比较少,在经济考量之下,以这么小的数额来做DRP对股东而言其实并不划算,所以公司决定不实行DRP。

问:年报181页,公司Inventory从177M上升至280M,是因为房子销售不出吗?
答:身为房地产公司,Inventory代表公司旗下的Land Bank(不管Long Term或者Short Term)以及已经建好准备发售的房子。自2017年,Non-Current Inventory从747M降至643M,因为这些Non-Current的Inventory一旦推出去发展的话,就会变成Current Inventory,这也是为什么Current Inventory会从118M增加至339M。至于公司已经建好的房子,从原本的58M降至今年的40M。
在森州这里,公司可以在当年卖出80-85%的房子。Inventory会增加是因为Launching的增加,包括一些Industrial Product。不必太多担心,我们的销售额每年都在增长。在2018年,公司的销售额已经达到了1.17B,而今年的目标是1.2B。为了获取1.2B,每个季度需要达到300M的销售额,而这个季度公司已经达到并超越这个目标了。我们目前是在目标的前面,所以不必担心这么多。

问:建议公司可以在会议开始时介绍各个管理层,然后再给个简短的介绍公司去年做了什么,今年打算做什么。
答:关于介绍管理层这部分,公司曾经谈论过这件事,由于公司已经确保自己在年报里有很详细地显示管理层们的图像以及资料了,所以在会议上介绍只会浪费大家的时间,所以选择跳过这个流程。公司有9位管理层,逐个介绍的话大约需要10分钟的时间,不过如果股东们觉得需要的话,或许我们可以在下一个AGM加入这个环节,看看效果如何。至于Presentation部分,其实公司是有打算在这个AGM做出Presentation的,不过由于公司顾问所准备的Slide没有公司想象中的那样,我们严谨的MD觉得不够精彩也不满意,所以决定临时撤掉这个Presentation。

问:公司的Education和Hospitality依然亏损,什么时候可以Breakeven?或是这个亏损是城市规划必要的程序?
答:是的,在任何城市规划与发展,School和Hospitality是必要的,它可以提供城市流畅性。所以我们建了国际学校,这个学校最大的容量为2,550学生,每个看过这个学校的人都非常惊叹。学校业务目前依然处于亏损状态,大多数的Operating Cost为Depreciation。要Breakeven,这学校必须要有1,100为学生。目前我们有大约900为学生。明年公司将会吸取一些中国来的学生,希望可以因此达到Breakeven的学生数量。这班中国学生分成两批,一批是来自上海,去年已经报道了,而另一批来自河北,大约9月份会来报道。根据合约,大约会有150位学生前来报道。之后,每年也会持续送来大约200位学生。不过中国出了一个政策,就是如果孩子在外国求学,必须要有父母其中一人的陪同,目前我们还在观察这个政策带来的影响,出国求学的数目可能会减少,不过依然还是可观的数目。Hospitality方面目前已经接近Breakeven的点上了,相信明年应该可以开始看到盈利。我们的酒店目前的入住率大约是50%,相信在周围的工厂建筑完工之后,将会提高入住率。虽然在年报这两个业务是亏损的,不过他们成功促进房子的价值和销量,长期而言,对公司也是有利的。

问:公司2019的展望如何?
答:自上市以来,公司经常保持乐观,甚至在接下来20年都是乐观的。如今新的政府上任,他们想把马来西亚打造成为发展国家,之前目标2020成为发展国家已经无法实现了,所以目前的把目标延展至2030年。为了成为发展国家,如果以美国、新加坡、英国等地区作为参考,人口与房子的比例必须达到2.5到3.0。马来西亚目前的比例是6.0。根据目前房子的打造速度(每年大约100K-120K间房子被建造),要上升至4.0需要大约20-25年时间,所以房子的需求还是非常巨大的,尤其是可负担房屋。所以对于接下来20年的市场,还是挺乐观的。在早期2006年的时候,BSS其实不是选择性的地区,不过经过公司的管理和一些机缘巧合,加上KL的房价已经无法负担,Matrix的品牌成功吸引了60%的KL买家。因此,我们是森州最大的发展商(以营业额计算),这持续了3年的时间。我们踏入市场的时间已经比较迟了,BSS是2006年开始的,反观IJM在Seremban 2是在1996开始,我们迟了10年,不过依然成功在营业额上超越他们。不仅如此,我们的房子比起IJM还便宜了大约10-15%(相同款式)。这是我们能提供的一些基础展望。

问:公司地库的发展计划是什么?
答:目前公司的地库有大约1,800 arces,大约1,400多arces在森州,大约300多arces在Kluang。在KL,Damansara这个地方,你到Subang也是叫Damansara,你去到Sungai Buloh也是叫Damansara。同样道理,在森州,Sendayan只是5,000 arces,然后目前只是剩下300至400 arces。不过当我们购买附近的土地之后,我们也把它称为Sendayan,而且还成功保留这个名字。在上市之后,公司在Gadong Jaya收购了235 arces的土地,为了不混淆KL买家,我们依然把它称为Sendayan。只要Bandar Seri Sendayan这个名声还在,往后我们的购买也好,JV也好,我们都称那片地为Sendayan。最近在公司公告上,我们在Port Dickson区域购入了几片土地,那个也是Sendayan,目前Sendayan已经是围绕在Port Dickson周围了。所有的Sendayan加起来有1,400 arces,而真正的Bandar Sri Sendayan,我们只剩下了大约300 arces。这些地库用来打造住宅区的话,需要耗时大约7-10年才能完成。不过,在市中心(Centre Business District),我们有116 arces,这个是五合一的发展计划,分别为:Residential, Commercial, Hospitality, Convention, Hotel。这个需要耗时30年来完全打造。如果你们回溯One Utama的话,One Utama是在1987年开始打造,而且只有区区的100 arces。这区区的100 arces用了足足花了30年的时间才完成整个Township的计划,目前他们正在建造最后的Office Complex发展计划。我们拥有116 arces,所以要完完整整发展起来一个商业城市是需要很长时间的。不过,周围的住宅区就不需要用到这么长的时间,大约7-10年即可,全部将会是Landed Property。因为Landed Property在这里非常受欢迎,并且拥有很高的需求。只要房屋价钱介于300K到400K之间,每个人都会争先恐后过来购买。同时间,我们也必须要确保那些早期购买我们房子的顾客可以享受他们房子的增值,所以房子的定价将会需要一个长期的策划。这也是公司的策略之一,每个顾客将会看到自己的房子增值,这样他们才会非常开心,而不会诅咒我们。

问:Bandar Sri Sendayan会面对空气污染的问题吗?
答:当我们开始这里的Project的时候,其实有很多人曾经劝导我们不要接受这里的Project。不过当然,我们有做过空气质素的测量,发现并没有到达可以影响人类的程度。这里的工业区是处于另一个Buffer Zone,所以每个人其实都是非常开心的。这些工业区的地契大约会在2025年到期,我们也会向当地的政府人员反映,让他们不为那些工业区续约。让他们转去其他比较适合的地点。这样对大家都是好的。


问答环节到此结束。

门礼:毛巾和一些自家Vouchers



最后总结
Matrix是个非常大方派发股息的公司,长期的的发展空间也都不错,
趁着股价低迷的时候,是个值得长期收藏的公司之一。

Thursday, 21 February 2019

AGM游记(2018) —— MEDIAC

MEDIAC在2018年AGM的基本资料
日期:8月14日
时间:早上10点
地点1:Sin Chew Media Corporation Berhad自家大本营。
地点2:Ming Pao Industrial Centre,香港。



Corporate Presentation

  • 媒体行业有在正面成长。(不仅是在马来西亚,而是全球)
  • 公司业务有非常多不确定性因素,如中美贸易战。
  • 面对不同地区的政治状况,公司业务并不怎么顺利。
  • 公司只能咬紧牙关来面对这些未曾经历过的难关,希望公司可以逢凶化吉。
  • 星洲目前销量排行第一(884K),接着是中国报(657K)、光明(197K)和南洋(60K)。
  • 读者的数量依然处于上升趋势,这些是结合了传统报纸和电子报的读者。
  • 香港部分,明报的销量为423K,读者数量同样也是处于上升趋势。
  • 马来西亚的广告开销(Adex)正在减少,很多媒体公司都加入了Market Share的争夺。
  • Adex数据并不能完全代表现在的情况,因为公司还会视情况给予一些折扣。
  • 香港那里的折扣甚至有时候可以达到80%。
  • 比起报纸杂志,戏院的广告反而更有吸引力。
  • 市面上所有报纸的销量都是下滑的,不过比起其他,中文报纸比较没有这么严重。
  • 新的政府,导致很多不确定性因素,公司都选择暂缓一些广告活动,静观其变。
  • 中文报纸的Adex有一点点的上升。
  • 香港方面会比马来西亚来的好,那里比较多是在于手机与电子平台的广告。
  • 香港的电视广告给予非常大的折扣,可见那里竞争非常剧烈。
  • 公司营业额和盈利下滑,所有的业务都是亏损,除了旅游业务。
  • 不过比起去年,旅游业绩依然呈现下滑。
  • 公司依然拥有Operating Profit,所以依然可以派发股息。
  • 不过派发的数量将会减少,因为公司需要保留一些现金。
  • 公司的DY依然保持在4.xx%。
  • 公司近几年一直发展电子化的产品。
  • 其中,Pocket Time Online(百格)是个巨大的突破,成功获取了很多的观众(尤其在大选期间)。
  • 公司未来将会持续对其投入资源。
  • 中国报在电子报和手机平台上表现相当不错。
  • Daily Newcast(新闻抢鲜报)每天大约有100K的观看量。
  • 目前的重点就是如何把这些流量变成现金。
  • Facebook的追随者有4M,而大马的华人大约7M,拥有过半的读者是个相当不错的成绩。
  • “报纸已经没有人在看”,这个说法是错误的。其实阅读公司所发布的新闻,就基本等于在阅读公司的报纸,不管你是在Facebook或者任何管道阅读。
  • 香港方面会比较着重在教育方面,这是根据目前香港人的需求和环境所设计的。
  • 在那里的中小学免费出版与供应了《STEM教育特刊》。
  • 透过JUMP网站提供工作与招聘的服务,效果比公司预想的还要好。
  • 内容是免费的,不过好的内容不是免费的。
  • 公司在电子产品上继续提升技术,比如更友好的界面,更快的资讯更新。
  • 目前的市场,速度决定一切。公司必须善于利用Push Notification来留住顾客。
  • 比起Email(大约1-2小时),Push Notification会比较快(大约10-20分钟)。
  • 未来展望,非常挑战,不过公司不会退缩,会继续努力面对。


问答环节
问:年报144页,公司的一家子公司Impair了20.7M,接下来的一年还未持续Impair吗?
答:公司会尽最大的可能降低未来Impairment的可能性。不过基于一些会计的调律,有些时候还是不得不做出Impairment。不过这些Impairment不会影响现金流以及股息的派发。同时,公司也会积极和Auditor们协商这些事件。

问:面对媒体行业未来的挑战,公司将会如何应对?
答:公司将会做出一些Transformation,然后不断地检视自己的生意模型。公司前进地道路上充满了无数的坑坑洞洞。公司会把较多的资源投放在电子化的环境内,这是所有的媒体行业必须投资的领域,不过公司必须谨慎地控制投资数额,才可以达到想要的回酬。目前的世界已经和5个月前非常不一样了。变化如此之迅速,以至计划根本赶不上变化。

问:年报138页,公司做出了USD 5.125M的Impairment,为什么?
答:这是公司对一些多余的生产线路上做出的调整,以减少不必要的程序。还是一样,为了符合会计标准,公司必须对这些减少使用的机器做出Impairment。在未来,根据机器的状况,还是会有再度做出Impairment的可能。那些已经很旧的机器只能当成废铁贩卖,没什么价值,账目也会因此而做出调整。

问:公司5年来业绩一直下滑,针对这个公司打算如何克服,并预计什么时候可以恢复呢?
答:公司在市场上依然属于独栽的位置。克服目前困难的关键是电子化,因为电子业务将逐渐取代传统的纸质报纸。公司也会设法从不同管道或平台获取更多的营业额,然后也会实行成本控制以及生产效率。大选帮助了公司不少,基本新年后,报纸的销量都是相当不错。不过电子业务的营业额增长依然是比较好和比较有意义的。

问:年报的Chairman Statement,公司提到Digital Revenue提高了24%,请问是哪些领域贡献的呢?电子产品的未来展望如何?
答:比起传统报纸,电子业务将会有更好的增长空间。目前电子业务的营业额只占了总营销的6.3%。电子业务将成为另外一个可以把各个行业串合起来的媒介。这个领域的增长,将会带动公司双位数的增长。香港方面的电子业务同样也是双位数的增长,而且已经持续很长一段时间了。马来西亚方面,自农历新年之后业绩也开始强劲起来。以目前来看,公司的电子业务正在增长,没看到下滑的趋势。

问:年报149页,公司有12.678M的Trade Receivable,请问这些收回了多少?
答:至今收回的数额达到了大约82.7%。目前市道艰难,公司有时候也会配合顾客给予一些比较长的宽限期。不过别担心,公司有好好控制好手头上的资金的。

问:公司的广告收入如何?
答:印刷广告收入是减少的,不过整体广告这是正在成长当中。

问:印刷广告和电子广告的成长分别如何?
答:印刷广告是减少的,而电子广告是增加的。这是自从2016年以来就是如此了。在未来,电子媒体将会越来越好。希望公司降低的速度不要比增加的速度快就好了,这也是公司一直以来打算努力达到的目标。

问:公司广告方面的开销是多少?
答:马来西亚方面是73.6%,香港方面是24.1%(付费报纸)。

问:年报18页,公司增加了报纸的价钱,请问有什么影响?
答:报纸的销量降低了8-10%。不过降低的销量被所提高的价钱平衡回来了,而且还获取较多的正面回酬。所以公司相信这个决定是正确的。由于有大选与大选后的重大的新闻更新可以一直留着读者,所以价钱的提高并不会有太大的影响。

问:年报17页,对于外来如Airbnb,Travel Apps等的竞争,公司的旅游行业将如何应对?
答:Digital Apps确实会对公司带来一些影响。公司也因此必须迅速地改变以及适应环境。为了达到这个目的,公司几乎每天或每周就得做出一些重要的决定。以目前来看,旅行者依然喜欢使用旅游公司,因为旅游公司可以提供很好的服务,以及更有创意的旅游配套。香港人很喜欢旅游,一年一般会旅游3次。他们常常的选择是像泰国、马来西亚等不是很昂贵的地区。香港人的购买能力也是非常强的。

问:年报15页,公司打算对员工们实行Optimize Utilization,请问效果如何?
答:过去5年来,公司成功借此提高大约15%的工作效率。公司大约降低了7%的员工数目,并整合公司资源,从而达到降低成本,与提高效率的目的。目前公司打算将所有的员工都聚集在一个地方,不像之前那样属于不同地区的团体。

问:公司往后依然可以持续派发股息吗?派息率依然为40%?
答:公司尽可能保持50%盈利的派息率,由于公司的现金流依旧是正数的,所以保持派息应该不成问题。

问:为什么公司会有Goodwill的Impairment?
答:Goodwill是合并的时候产生的,当时的数额相当大。不过由于生意的下滑,公司就不得不为Goodwill做出Provision。

问:公司2019年的广告盈利依然会是负增长吗?
答:公司无法预知下一季,或下一年的增长状况。基本上广告盈利负增长的主要原因,是公司的一组大顾客群——房地产商,由于市道不是很好的原因而减少了广告。基本上公司获取的广告面数减少了,常常都只是半面的广告而已。话虽如此,未来公司相信还是可以看到正增长的。目前经济也比较一般,所以还是需要等待及看看情况,当然公司希望可以变得更好。其他的马来报与英文报,如果政府没有资助的话,它们其实很难生存下去的。时机到了,公司还是需要适当地采取行动,只要看看公司的第一季与第二季的业绩,就多少可以知道这个行业目前的趋势了。

问:公司为何不合并4个报纸来节省成本呢?
答:其实公司4个报纸分别有针对4种不同的顾客群,而且广告商也能因此而根据不同的顾客群选择不同的报纸打广告。公司确实有考虑过要合并一些,不过这个将会一个是非常隆重的决定,所以必须经过相当多的考量才能做出决定。

问:公司可否降低广告费来获取更多广告商?
答:一般上降低广告费不是一个很好的做法,因为一旦降低了广告费,之后就很难再提高价钱了。比较好的做法是提供一些特别的配套给顾客们,这样既灵活,又很容易吸引顾客。公司的宗旨就是只要你付款,公司就会尽心尽力提供服务。

问:公司亏损就是一个严重的警戒。公司将如何解决这一系列的挑战,以及如何修正原有的生意模式?
答:管理层们有一直在讨论和BrainStorm这件事。公司是处于对的生意模式,而且公司也没有其他的管道,因为公司不能走出这个范围。公司目前要做的是如何让生意变得更有效率,让整个生意模式活动起来。攻陷其他领域是一件非常艰难的事。不过公司还是必须寻找其他的盈利来源,当然最好是能有多个盈利来源。不过说到寻找其他生意模式的盈利来源,还是很困难的。这个问题的答案只能说,没有确实的答案,公司只能慢慢寻找并等待更好的机会。

问:公司觉得自己的生意接下来会如何?公司接下来打算做些什么?
答:就如之前提到一样,公司接下来将专注在降低成本以及提高工作效率。公司是有尝试研究其他路线的生意,不过经过讨论之后,觉得非常不简单,而且目前也还不是时机。公司会多多栽培一些年轻人,因为他们可以接受比较高的风险。公司还是会派发股息的,股息是不能忘记的。公司也会一直寻找新的商机。公司在媒体行业已经很久了,这个行业也在近几年产生了巨大的变化。不过只要公司能留住读者,公司的未来就还有保证。当公司开始流逝读者的时候,未来就是一片黑暗了。近几个月,一些欧洲公司开始回来寻找媒体了,而且他们指定的媒体必须是有很好的品牌的,公司就是其中一家名牌的媒体。他们的需求多数属于多媒体广告,大约80%是视频广告,所以公司也是得需要向多媒体广告的步伐迈进。

问:公司在香港投资的产业公司进展如何?
答:公司依然是股东,不过它上市之后,公司的股份就从10%下降至7.5%。IPO上市当天的价钱高的不寻常,PE都是几百的,目前算是比较合理,大约20的PE。可惜公司是Founder,所以无法在第一天上市的时候卖出。不过出现适当时机的时候,公司就会把所有股份卖掉的。

问:公司打算如何融资?
答:公司实际上还是拥有融资的能力,可以融资大约225M,可能甚至更高。不过公司估计未来利息会上升,所以暂时不融资,除非遇到非常必要的状况。目前公司的Gearing也几乎可以不计。


问答环节到此结束。
门礼:所有公司印刷的当天报纸一份。



最后总结
媒体行业已经经历了一场巨大的改革,似乎MEDIAC才开始慢慢跟上其步伐。
希望未来MEDIAC可以更为成功地攻克电子媒体行业。