房屋贷款（四）年复利 vs 月复利 vs 日复利

这一章节，我们来看看所谓的复利。
我们都知道复利的威力，一年增值26%的话，三年复利增值就是100%。
复利不是纯粹的 0.26 + 0.26 + 0.26 = 0.78，而是 1.26 x 1.26 x 1.26 = 2.000376。
增值100%，就是你的投资金额 x 2 的意思，俗称“一番”
10番，就是1000倍，可以将你的RM1,000变成RM1,000,000。
基本上，你一生中可以取得10番的话，你接下来的生活应该都不用烦了。

刚刚我们提到的是投资上的复利，一般都是以一年计算，叫做“年复利”。
除了年复利之外，比较常见的还有分月复利，和日复利。
可调整利率的房屋贷款，它的利息就是日复利的。
和房屋贷款同样的Share Margin Account利息也是以日复利的速度来计算。
在生意上，公司常常会利用OD（OverDraft），OD的利息同样也是以日复利来计算。
月复利就比较少见了，通常在定期存款FD里才会出现。
如果你存放的是一年的FD，利息当然会以年复利计算，
不过如果你是存放一个月的话，每个月更新，利息就是以月复利来计算了。

针对FD来说，年复利比较划算呢？还是月复利比较划算呢？
就拿FD利率最高的Bank Rakyat来做例子吧。（Bank Rakyat没有PIDM，所以利息比较高）

取自（http://www.bankrakyat.com.my/term-deposit-account-i）2015年4月的数据

上面1个月的定期利率是3.4%。那个3.4%是指一年的利息，不是指一个月的利息。
所以，如果换成一个月，那么将会是3.4% ÷ 12 = 0.2833%
假如你存放RM1,000在Bank Rakyat一个月FD的话，一个月后，你将会得到：
RM1,000 + RM1,000 x 0.2833% = RM1,000 + RM2.83 = RM1,002.83。
如果你没有拿出来的话，银行将会把你的RM1,002.83再度投入一个月的FD。
所以，你原本的RM1,000就开始复利了。
那么，每个月复利12次，和直接放一年FD会有很大差别吗？
让我们算算看吧。

由于一个月是利率是0.2833%，换成小数就是0.002833。
所以当你放一个月FD时，一个月后你的母金会变成1.002833倍。

1个月后：RM1,000.00 x 1.002833 = RM1,002.83。
2个月后：RM1,002.83 x 1.002833 = RM1,005.67。

3个月后：RM1,005.67 x 1.002833 = RM1,008.52。

……

12个月后：RM1,000 x 1.002833¹² = RM1,034.53。

所以总共增值了( RM1,034.53 - RM1,000) ÷ RM1,000 = 3.453%

结论是，原本一年利率3.4%的FD，在月复利的滚动之下，变成了3.453%。

比原本的3.4%还多了一点点。

不过如果你直接放1年的FD，你直接可以得到4.10%，这可比3.453%多出了许多。

银行当然比你厉害计算，所以基本上你放得越久，回酬率才会越高。

我们再回到房屋贷款。

一般上，我们申请的房屋贷款给予的有效利率是按年计算的。

假设我们得到的利率是4.99%。这4.99%是指一年利息有母金4.99%那么多。

而真正房屋贷款的计算方法是日复利，也就是每天都会计算利息。

所以，你的母金每天都在增长。

假设你贷款RM400,000，利率为4.99%。

若一年以365天来计算的话（有些贷款有纳入闰年的计算）

每一天的利率其实是4.99%  ÷ 365 = 0.01367%

不要看这个0.01367%好像很小，当你将这个0.01367%和你母金相乘的时候，你就发现：

RM400,000 x 0.01367% = RM54.68

没错，你每天，看清楚！是“每天”都要还50多块的利息！

还不止这样哦，由于你的贷款是每个月还一次的，

所以那个50多块就会加进去你的母金，第二天复利计算！

第1天：RM400,000.00 + 0.01367% = RM400,054.68

第2天：RM400,054.68 + 0.01367% = RM400,109.38

第3天：RM400,109.38 + 0.01367% = RM400,164.08

……

第30天：RM400,000 x 1.0001367³⁰ = RM401,643.80

（如果你遇到31天的，就会再复利多一天！）

单是利息，一个月已经要还RM1,643.80了

如果持续让它滚动，一直滚到1年的话，将会变成：

RM400,000 x 1.0001367³⁶⁵ = RM400,000 x 1.05116 = RM420,464.96 。

比本金多了5.116%。原本的4.99%年利率，在日复利的威力下，上升到了5.116%。

这个和升息几乎没有什么两样！所以千万不要小看日复利！

那些日复利来计算的贷款最好也不要拖欠。

不然，雪球越滚越大你就无法翻身了。（日复利用在投资回酬倒是不错的）

而且，如果你有细看贷款合约的话，你会发现这样的状况，

假如你在某一个月忘记还供款的话，除了背后这个日复利的雪球在滚，

银行还会额外给你一个Penalty，

比如在你没还的供期数目再征收你1%（也是日复利哦）的利息。

然后，如果你在指定的日期之内（比如75天）还没有偿还你拖欠银行的供款+利息，

银行有权利提高你整个贷款的利率（比如升个2.5%）。

然后，你的贷款就从4.99%无端端变成7.49%了！（不要忘记，日复利哦！）

银行这一招，比什么国家银行升息的，还要厉害多了！

所以总结：

要与银行贷款，不是不可以，不过要先知道还不起的风险。

贷款合约可以的话，尽量弄清楚，虽然说银行不会骗你，

可是，当你在不知道的情况下被银行额外征收利息的时候，银行也会静静不出声的。

等到你帐单寄来，你发现的时候，可能就太晚了。

这篇文章要带来的讯息，就是即使觉得很难，还是要去弄懂贷款合约。

不然到时吃亏的，只是你自己，怨不得银行。