房屋贷款（二）固定利率 vs 可调整利率 （修正篇）

在之前一个篇章，房屋贷款（一）固定利率 vs 可调整利率，
我探讨了固定利率贷款和可调整利率贷款的差别。
由于Rachel Tew提出的一些疑问，令我不禁对自己做出的结论有点怀疑。
所以为了确保资料的准确度，我再度投入对固定利率贷款的搜索和研究。
首先，我们只探讨个人的贷款，包括但不限制于：

1. 房屋贷款
2. 汽车贷款
3. 个人贷款
4. 信用卡贷款

我把所有贷款先分成两大类型：（一）固定利息贷款，（二）非固定利息贷款。

然后非固定利息贷款又分成两类：（一）固定利率贷款，（二）可调整利率贷款。
见图：

首先，要明白“利息”和“利率”的差别，

“利息”就是你所要付的钱，而“利率”是你要给的利息的巴仙率。

比如，你贷款RM1,000，一年4%。

4%就是“利率”，而“利息”就是针对你借的钱，乘于利率，得到的答案。

上面的例子来说，你的“利息”就是一年RM40。

固定利息贷款，就是说，你的利息是固定的。

如果你贷款RM100,000，然后利息固定是RM10,000。

（当然这类型的贷款会限制你，最长要在某期限之内还完）

所以不管怎样，你就是得还RM100,000 + RM10,000 = RM110,000。

如果你打算1年还完，那么一个月就得付RM110,000 ÷ 12 = RM9,166.67

如果你打算3年还完，那么一个月就得付RM110,000 ÷ 36 = RM3,055.56

如果你打算5年还完，那么一个月就得付RM110,000 ÷ 60 = RM1,833.33

……

如此类推下去。

这类型贷款，就像是汽车贷款一样。

虽然表面上，汽车贷款说银行利率是3%，不过实际上有效利率是超过原本的3%。

一个简单的例子，我买了一辆车，贷款RM40,000，银行给的利率是3%，五年供期。

这时候，银行计算出来，你每个月要供RM766.67。就是：

（本金 + 5年利息） ÷ 总共的供期（5年 x 12）

=（RM40,000 + RM40,000 x 0.03 x 5）÷ 60

= RM766.67

可是你算算看就会发现，每一年，你都要供RM9,200（RM766.67 x 12）

这RM9,200是拿来还本金和利息的。

你的本金是RM40,000，利率为3%，也就是每年必须要给RM1,200的利息。

第1年，你欠RM40,000，给了RM1,200利息，剩下来的RM8,000偿还本金。

第2年，你欠RM32,000，你还是要给RM1,200利息，剩下RM8,000还本金。

第3年，你欠RM24,000，你还是要给RM1,200利息，剩下RM8,000还本金。

第4年，你欠RM16,000，你还是要给RM1,200利息，剩下RM8,000还本金。

第5年，你欠RM8,000，你还是要给RM1,200利息，剩下RM8,000还本金。

第6年，你没有欠钱了，全部还清了。

算算来，

第1年，利率为RM1,200 ÷ RM40,000 = 3.00%。

第2年，利率为RM1,200 ÷ RM32,000 = 3.75%。

第3年，利率为RM1,200 ÷ RM24,000 = 5.00%。

第4年，利率为RM1,200 ÷ RM16,000 = 7.50%。

第5年，利率为RM1,200 ÷ RM8,000 = 15.00%。

平均利率为6.85%。（或者相等于5.65%的非固定利息贷款）

所以，固定利息贷款要给的利息，是比非固定利息贷款要给的利息多出很多。

如果以上的例子用非固定利息贷款来计算的话，它的算法应该是：

第1年，你欠RM40,000，给了RM1,200利息，剩下来的RM8,000偿还本金。

第2年，你欠RM32,000，你只要给RM960的利息，剩下RM8,240还本金。

第3年，你欠RM23,760，你只要给RM712.80的利息，剩下RM8,487.20还本金。

第4年，你欠RM15,272.80，你只给RM458.18的利息，剩下RM8,741.82还本金。

第5年，你欠RM6,530.84，你只给RM195.93的利息，不需要1年，9个月就能搞定。

省下了3个月，足足RM2300的利息！

和固定利息的差别就是，非固定利息的贷款，利息会随着本金的减少而减少。

第5年的时候，非固定利息的贷款只需要给RM195.93的利息，

反而固定利息贷款还是要给RM1200的利息，从这里足以看到两种贷款的差别。

遥想当年PTPTN宣布，借款者可以从3%利率降到1%利率的时候，就是利用这个原理。
3%利率的PTPTN是使用“非固定利息贷款”，而1%利率的PTPTN是采用“固定利率贷款”。
何者比较划算，用上面的例子去算一算就知道了。
（不过不管汽车贷款还是PTPTN，如果你想提早还清的话，还是会得到一定的折扣的。）

说到非固定利息贷款，它就是剩下来的贷款的种类。
房屋贷款、个人贷款和信用卡贷款都是属于非固定利息贷款。
这些贷款都有一个特殊的字眼，“Daily Basis Interest”，也就是利息是每天计算。
当然你刚开始的时候，由于你的本金还很高，所以利息会还得让你喘不过气来。
不过随着本金的减少，利息就会越来越底，还款也越来越轻松，先苦后甘的做法。

之前的篇章，我误把“固定利率贷款”的算法，当成是“固定利息贷款”的算法。
所以在举出的例子方面，出现非常大的差别和非常昂贵的利息。
其实两者的算法都是一样的。
就是说，固定利率贷款，和可调整利率贷款基本算法都是一模一样。
如果你从AIA那里拿到4.99%利率的贷款，和你从其他银行拿到有效利率4.99%的贷款，
两者每个月要供的款额，供的期数都是一样的。

唯一差别就是，固定利率贷款不会遭受到银行升息的影响，总利息永远保持不变。
而可调整利率的贷款就会受到银行升息的影响，
如果银行升息的，总利息就会增加；若银行减息，总利息就会减少。
拿固定利率贷款的话，如果贷款30年，
不受银行升息减息影响，只要你稳稳供完360期，就基本上可以拿地契了，
而可调整利率贷款，如果贷款30年的话，要视30年之内的银行升息减息的情况。
如果你比较好运，30年以来减息的时间比较长的话，你就会在少过30年供完，
不好运的话，可能会被延长到35年或甚至更多年才能供完。

不过有一点必须要注意，一般上当你去申请固定利率房屋贷款的时候，
你得到的利率一般上都会其他人的还要高一点。
比如说，现在你去AIA申请固定利率贷款的话，你可能会拿到4.99%的利率，
如果你去Maybank申请可调整利率贷款的话，你可能拿到3.20%+1.35% = 4.55%的利率。

所以这个利率的相差值，就是你如果拿固定利率贷款的话，所要承担的风险。
因为一开始你比别人的利息就比较高了，自然每个月要供的款额也会比较多。
银行减息的话，你拿固定利率贷款就稍显吃亏了，
银行升息的话，如果升息幅度大于利率的相差值你才会开始比较划算。

和股票的例子一样，你要买稳定股息回酬的REIT，还是股息时多时少的公司？
这个答案，当然是作足功课，知道什么原因成公司股息不稳定的原因才能做决定。
如果你作了功课，看好公司股息往后会蒸蒸日上，当然选择那个公司，
如果你得出的结论是，公司生意会一落千丈，那么就转去买REIT吧。

所以，下一章，我们就要探讨一下银行到底为什么会升息减息。
这样我们就能知道，到底固定利率贷款划算，还是可调整利率贷款划算。