房屋贷款（一）固定利率 vs 可调整利率

这个世界上，投资的项目多之又多，并不是限制于股票。（虽然股票我比较感兴趣）
眼里不一定要一直盯着股票市场，有的时候，偶尔抽出身子，留意一下其它的投资方案。
今天不谈股票，稍微谈一谈房地产吧。

最近我参加了一个座谈会，是关于如何有效缩短房屋贷款时间和金额的座谈会。
当然，那个座谈会的目的除了分享房屋贷款的知识，还顺便推销自己的服务。
他们所提供的服务，是一项房屋贷款偿还计划。
利用和提供贷款的银行协商，再加上一些精密的计算方式来有效地缩短贷款时间，
贷款偿还时间一旦缩短，所需要偿还的利息当然也一并减少，是一个省时又省钱的方案。

就稍微帮他们做一下广告，有兴趣知道详情的，可以继续往下读，

或者浏览http://TheresaOng.com/。（不过目前网站貌似在装修中）。

（一）固定利率 vs 可调整利率

要知道如何缩减还款时间和贷款金额，首先最先要了解的当然是贷款本身。
目前，市场上的贷款种类，一般上可以分成两种：固定利率贷款 和 可调整利率贷款。
以比较容易理解的例子来呈现：
固定利率贷款（Fixed Rate Mortgage）就类似我们的汽车贷款；
可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgage）就类似我们的房屋贷款。

顾名思义，固定利率贷款的利率（Interest Rate）是固定的，
比如说，你跟银行A拿到了固定利率贷款，得到的利率是4%，分成9年摊还，
那么这九年里面，你每年的利息就是你借的款额的4%。
如果你想分成九年摊还，那么你就得给九次的利息，不必计算利上加利，
所以，你总共需要付的利息，就是：借的款额 x 利率 x 摊还年份。
是个非常简单又直接的算式。

可调整利率贷款的利率不是固定的，它会随着时间，环境的影响，而提高或降低利率。

比如说，你跟银行B拿到了可调整利率贷款，得到的利率是4%，分成9年摊还，
你刚开始由于剩余的借款（母金）比较多，所以利息相对的比较高，
刚开始的时候，由于在你还没有偿还母金之前，你必须要先支付那个月份的利息，
所以你会发现前期的时候，母金的减少速度是非常缓慢的。
不过，当你偿还一段时间之后，母金渐渐减少了，所付的利息也就越来越少，
由于你每个月的偿还数额还是一样，所以后期的时候，你的母金几乎是飞速的缩减。

这就是为什么，当你贷款的时候，固定利率的贷款可以慢慢摊还不要紧，

不过可调整利率的贷款，当你有钱的时候，就要尽量偿还母金。

当你打算申请房屋贷款的时候，银行给你的Offer，可以说一定是可调整利率贷款。

不过在马来西亚里面，还是有金融公司提供房屋固定利率贷款的。

目前，有提供固定利率贷款的金融公司，只有AIA一家，详情可以参考这里和这里。

固定利率贷款以一样的速度每个月减少母金；而可调整利率贷款早期母金减少速度比较慢，后期比较快。

那么申请固定利率的房屋贷款比较好呢？还是申请可调整利率的房屋贷款比较好？

既然是计算篇，那么让我们来算算，到底固定利率和可调整利率的贷款相差多远？

我们来假定几个数据。
假设我们打算购买一间房屋，贷款RM400,000。
现在我们就拿AIA最便宜的固定利率4.99%，
和它相比的就是其他银行的可调整利率，我们假设有效贷款利率（ELR）同样是4.99%。
供期我们也一律采用同样，也是最长的35年，或420个月。

要计算谁最划算，当然就是看最后谁付的利息最少。

首先我们先算出来，如果用可调整利率贷款的话，每个月要供多少钱。
详细的算法略为复杂，所以推荐直接使用网上现有的Mortgage Calculator，比如：这里。
输入一连串的资料后，得到每个月需要供的数额为RM2,016。（详细计算稍候再介绍）
那么，420个月之后，你总共付出的金钱就是RM2,016 x 420 = RM846,720。
扣除原本的贷款金额RM400,000，也就是你应该还的母金，剩下来的就是利息了。
RM846,720 - RM400,000 = RM446,720
所以，你总共还了RM446,720的利息！
人家说供房子的价钱等于购买两间房子的价钱，这个传言可是一点都不假。
而且，这个是在我们假设利率没有变动的情况下所要还的利息，
也就是说，万一银行升息的话，你需要付出的利息可就不是这个价钱了。

接下来，我们来计算固定利率贷款的利息。
固定利率贷款的算法其实非常简单，相信很多朋友都会算。
利息 = 贷款数额 x 利率 x 贷款年数
利息 = RM400,000 x 4.99% x 35 = RM698,600。
所以，你总共要还RM698,600的利息！

综合两个方案计算出来的结果，
可调整利率贷款 所需要付的利息为 RM446,720，
而固定利率贷款 所需要付的利息为 RM698,600。

所以固定利率贷款比可调整利率贷款所需要付的利息还要多，而且多达56.38%！
当然，你需要付比较多的利息是理所当然的，因为你铲除了升息的风险。
如果你采用的是可调整利率贷款，你则必须要面对升息所带来的负面影响。
要知道，银行就算只是升了0.5%的利率，这也会对你的贷款带来重大影响，
尤其是那些数额很大的贷款。
就拿上面的例子来说，只要银行将利率提升0.5%，也就是变成5.49%利率的话，
你每个月的供款将会从RM2,016 变成 RM2,145，足足提高了RM129。
若420个月多给的数额全部加起来，你总共得多给个RM129 x 420 = RM54,180！

当然，你可以选择不提高每个月的供款，不过你将会比原本预期的时间延迟供完，
比较详细的算法我们稍候再探讨。

注：以上算法有严重的错误，
正确的算法请参阅：房屋贷款（二）固定利率 vs 可调整利率 （修正篇）

所以总结来说，
固定利率贷款，是另外一个房屋贷款可以选择融资的方式。
不过固定利率贷款所付的利息，一般上不会比可调整利率贷款划算。
如果你不是认为将来银行会升息升得很离谱的话，选择可调整利率贷款会比较适合。